Défiscalisation immobilière en 2026 : Jeanbrun et autres dispositifs après la fin du Pinel

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On pourrait dire "Pinel est mort, vive Jeanbrun !" Le paysage de la défiscalisation immobilière a été profondément remanié. Plusieurs dispositifs sont accessibles en 2026 pour les propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur impôt tout en constituant ou en valorisant un patrimoine immobilier. Tour d'horizon complet des mécanismes actifs, de leurs conditions d'éligibilité et de leurs avantages fiscaux concrets.

Jeanbrun, le nouveau Pinel ?

Le dispositif Pinel, créé en 2014 pour soutenir l'investissement locatif dans le neuf, a pris fin le décembre 2024. Les investisseurs ayant signé un acte authentique ou un contrat de réservation avant cette date continuent de bénéficier des réductions d'impôt selon les taux en vigueur au moment de leur engagement (attention : les taux ont été progressivement réduits en 2023 et 2024, sauf pour le Pinel+ qui maintenait les taux pleins sous conditions de qualité du logement). Aucune nouvelle entrée dans le dispositif n'est possible depuis le 1er janvier 2025.

Entré en vigueur début 2026 pour relancer l'investissement locatif après l'extinction du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé Relance Logement ou statut du bailleur privé introduit un mécanisme d'amortissement fiscal inédit pour la location nue de logements collectifs (neufs ou anciens avec plus de 30 % de travaux de rénovation). Sans restriction de zonage géographique, ce dispositif permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus fonciers entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du bâti par an (plafonné de 8 000 € à 12 000 €), en contrepartie d'un engagement de location d'au moins 9 ans en tant que résidence principale et du respect de plafonds de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Avec ce dispositif, le gouvernement annonce un objectif de +50 000 nouveaux logements locatifs privés par an.

Jeanbrun, un dispositif peu intéressant

En dépit des annonces grandiloquentes du gouvernement, le dispositif est peu intéressant pour les propriétaires bailleurs, comme le montre notre simulateur fiscal Jeanbrun. Dans la majorité des cas, la location meublée au réel reste plus favorable fiscalement.

Denormandie : la rénovation dans les centres-villes anciens

Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies du CGI) s'applique à l'acquisition d'un logement ancien situé dans l'une des communes éligibles (programme Action Cœur de Ville, communes ayant signé une ORT, et certaines communes de moins de 100 000 habitants), sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Avantage fiscal : réduction d'impôt de 12 % (engagement 6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) du prix de revient, plafonnée à 300 000 € d'investissement et 5 500 €/m². Le dispositif est prorogé jusqu'au décembre 2027.

Loc'Avantages : réduire ses impôts en pratiquant des loyers abordables

Loc'Avantages (ex-Louer Abordable) permet aux propriétaires qui conventionnent leur logement avec l'Anah de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à l'effort de modération du loyer consenti :

Niveau intermédiaire (loyer < loyer de référence médian × 0,85) : réduction de 15 % pour une gestion directe, 20 % si le logement est confié à un organisme agréé (intermédiation locative).
Niveau social (loyer < loyer de référence médian × 0,65) : réduction de 35 % (direct) ou 40 % (intermédiation locative).
Niveau très social (intermédiation locative obligatoire) : réduction de 65 %.

La réduction s'applique sur les loyers bruts perçus. Le logement doit être loué nu, constituer la résidence principale du locataire et respecter des critères minimaux de performance énergétique (DPE E minimum depuis 2025).

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Malraux : restaurer dans les secteurs patrimoniaux

Le dispositif Malraux s'adresse aux propriétaires qui rénovent un immeuble entier situé dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP ou un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou PVAP. La réduction d'impôt est calculée sur les travaux éligibles (sous la supervision de l'Architecte des Bâtiments de France) :

Secteur sauvegardé / PSMV : réduction de 30% des travaux (plafond annuel 400 000 € sur 4 ans).
PVAP / autre zone : réduction de 22%.

Avantage décisif : la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Elle peut donc s'ajouter à d'autres avantages fiscaux sans limitation.

Déficit foncier : un outil puissant pour les bailleurs en location nue

Le déficit foncier n'est pas à proprement parler un dispositif de défiscalisation mais un mécanisme légal du régime réel des revenus fonciers. Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété…) excèdent les loyers perçus, le déficit est imputable :

Sur le revenu global dans la limite de 700 € par an (part hors intérêts).
Sur le revenu global dans la limite de 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'un classement F ou G à un classement A, B, C ou D — dispositif valable pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (devis signés avant cette date).
Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction excédant ces plafonds.

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Monuments historiques

Le régime des monuments historiques (articles 156 et 156 bis du CGI) permet l'imputation illimitée des charges foncières sur le revenu global, sans plafond. Il s'applique aux immeubles classés ou inscrits à l'Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, à condition d'en conserver la propriété pendant au moins 15 ans.

Tableau comparatif des dispositifs actifs en 2026

Dispositif	Type de bien	Avantage fiscal	Durée engagement	Plafond niches ?
Jeanbrun (Relance Logement)	Neuf ou ancien avec grosse rénovation	Amortissement de 3,5% à 5,5%	9 ans minimum	Non, mais plafond propre entre 8 et 12 000 €
Denormandie	Ancien rénové (communes éligibles)	12% à 21 % du prix de revient	6, 9 ou 12 ans	Oui (10 000 €)
Loc'Avantages	Tout logement (convention Anah)	15% à 65 % des loyers	Durée convention (min. 6 ans)	Oui (10 000 €)
Malraux	Immeuble en secteur patrimonial	22% ou 30 % des travaux	Location 9 ans	Non (hors plafond)
Déficit foncier majoré	Logement classé F ou G à rénover	Imputation <= 21 400 €/an sur revenu global	Location 3 ans après imputation	Non (régime réel foncier)
Monuments historiques	Immeuble classé/inscrit	Imputation illimitée sur revenu global	ans de propriété	Non

Points de vigilance

Pinel en cours : les propriétaires engagés dans un Pinel doivent respecter scrupuleusement leurs obligations locatives (plafonds de loyers, de ressources des locataires, durée d'engagement) sous peine de reprise de la totalité des réductions d'impôt perçues.
Loc'Avantages et DPE : depuis 2025, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'une convention Loc'Avantages. Les bailleurs concernés doivent rénover avant de conventionner.
Plafonnement des niches fiscales : Denormandie et Loc'Avantages entrent dans le plafond de 10 000 € par an (18 000 € pour certains investissements outre-mer). Un contribuable cumulant plusieurs réductions doit vérifier qu'il ne dépasse pas ce seuil.

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