TLV, TVLH et THLV : taxe sur les logements vacants

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Un logement laissé vacant peut faire l'objet d'une taxation spécifique, distincte de la taxe foncière classique. Selon la commune où se situe le bien, c'est soit la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), prélevée par l'État, soit la Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV), instituée par la commune, qui s'applique. Comprendre ces deux dispositifs est essentiel pour tout propriétaire bailleur en 2026.

TLV ou THVL ou TVLH ?!?

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? La confusion entre ces taxes est fréquente, car elles poursuivent le même objectif — inciter les propriétaires à remettre leurs logements vacants sur le marché — mais leurs règles, champs d'application et taux diffèrent significativement. Il est impossible d'être soumis aux deux simultanément : la TLV prime dès lors que la commune est classée en zone tendue. D'où la fusion en une taxe unique décidée par la loi des finances.

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) : le dispositif de l'État

La TLV s'applique dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (zones tendues au sens du décret de 2013, régulièrement mis à jour). En 2026, le zonage couvre environ 1 150 communes.

Définition de la vacance pour la TLV : un logement est considéré comme vacant lorsqu'il est inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition et qu'il est habitable en l'état. La durée d'un an s'apprécie sans interruption.

Taux de la TLV en 2026 :

• Première année de taxation : 17% de la valeur locative cadastrale.
• À partir de la deuxième année : 34% de la valeur locative cadastrale.

Ces taux ont été fortement augmenté par la loi de finances pour 2023. Cette mesure vise à accélérer la remise sur le marché des logements dans les zones tendues.

La Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV) : le dispositif communal

Hors des zones tendues soumises à la TLV, les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instaurer la THLV. Elle s'applique aux logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier, habituellement meublés. Le taux est celui de la taxe d'habitation applicable dans la commune pour les locaux similaires, sans majoration plafonnée par la loi.

Contrairement à la TLV, la THLV est moins automatique et son montant peut varier considérablement d'une commune à l'autre. Tous les propriétaires doivent se renseigner auprès de leur SIP local pour savoir si leur commune l'a instituée.

Quels logements sont exonérés ?

Ne sont pas considérés comme vacants, et donc non soumis aux taxes, les logements dans les situations suivantes :

• Logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année (même de façon saisonnière).
• Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable, dont le coût excède 25 % de la valeur vénale du bien (sous réserve de justificatifs).
• Logement mis en vente ou en location à un prix de marché mais sans preneur trouvé malgré des démarches actives prouvées (annonces, mandats d'agence datés…).
• Logement dont le propriétaire ne peut pas en disposer librement (litige successoral, indivision bloquée, procédure judiciaire en cours).
• Logement occupé par le propriétaire à titre de résidence secondaire plus de 3 mois par an — attention, il sera alors soumis à la TH sur les résidences secondaires.

Comment contester la TLV ou la THLV ?

La contestation suit la procédure classique de réclamation contentieuse : courrier au SIP avant le décembre de l'année suivant l'émission de l'avis, avec preuves à l'appui (annonces de location, mandats, devis de travaux, diagnostics, etc.). En cas de rejet, le tribunal administratif peut être saisi. Il est conseillé de conserver toutes les preuves de mise en marché (captures d'écran d'annonces, correspondances avec des agences).

Tableau comparatif TLV / THLV en 2026

Points de vigilance pour le propriétaire bailleur en 2026

• Extension progressive du zonage TLV : le périmètre des zones tendues est régulièrement élargi par décret. Un logement non soumis à la TLV une année peut l'être l'année suivante si sa commune est nouvellement classée. Vérifiez chaque année le statut de votre commune sur le simulateur du site impots.gouv.fr.
• Vacance et interdiction de location DPE : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location. Un propriétaire contraint de laisser son logement G vacant en raison de cette interdiction peut néanmoins être soumis à la TLV ou à la THLV. La demande d'exonération pour travaux nécessite un devis supérieur à 25 % de la valeur vénale.
• Déclaration d'occupation : le défaut de déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr peut conduire l'administration à présumer la vacance du bien et à déclencher un contrôle TLV/THLV.
• TLV et revenu imposable : la TLV n'est pas déductible du revenu global puisqu'aucun revenu locatif n'est généré. En revanche, si le propriétaire supporte par ailleurs un déficit foncier sur d'autres biens, il peut l'imputer dans la limite légale.

→ Déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr : obligations et procédure

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