Taxe foncière 2026 : calcul, hausses et exonérations pour les propriétaires bailleurs

Q: Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est supportée par tous les propriétaires , qu'il s'agisse de leur résidence principale, d'une location ou de tout autre type d'occupation. Depuis la suppression de la taxe d'habitation en 2020, c'est le principal impôt local supporté par les propriétaires. La taxe foncière sur les propriétés bâties repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, déterminée par l'administration fiscale, et les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département). La formule est simple : TFPB = (VLC × 50 %) × taux global . L'abattement de 50 % sur la VLC représente une compensation forfaitaire pour charges et vacance. La valeur locative cadastrale est théoriquement révisée chaque année par un coefficient national (revalorisation forfaitaire). En 2023, ce coefficient a atteint +7,1 %, du jamais-vu depuis les années 1990. En 2024, la revalorisation a été de +3,9 %, et en 2025 de +1,7 %. À cela s'ajoutent les augmentations de taux décidées localement : Paris (+51,9 % en 2023), Grenoble, Bordeaux et des dizaines d'autres communes ont fortement relevé leurs taux depuis 2022.

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La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est l'un des principaux impôts supportés par le propriétaire bailleur. Souvent sous-estimée dans les calculs de rendement locatif, elle a connu des hausses significatives depuis 2023 dans de nombreuses communes françaises. Tour d'horizon complet du mécanisme, des exonérations disponibles et des recours possibles en 2026.

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est supportée par tous les propriétaires, qu'il s'agisse de leur résidence principale, d'une location ou de tout autre type d'occupation. Depuis la suppression de la taxe d'habitation en 2020, c'est le principal impôt local supporté par les propriétaires.

La taxe foncière sur les propriétés bâties repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, déterminée par l'administration fiscale, et les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département). La formule est simple : TFPB = (VLC × 50 %) × taux global. L'abattement de 50 % sur la VLC représente une compensation forfaitaire pour charges et vacance.

La valeur locative cadastrale est théoriquement révisée chaque année par un coefficient national (revalorisation forfaitaire). En 2023, ce coefficient a atteint +7,1 %, du jamais-vu depuis les années 1990. En 2024, la revalorisation a été de +3,9 %, et en 2025 de +1,7 %. À cela s'ajoutent les augmentations de taux décidées localement : Paris (+51,9 % en 2023), Grenoble, Bordeaux et des dizaines d'autres communes ont fortement relevé leurs taux depuis 2022.

Hausse de la taxe foncière : les causes structurelles

Plusieurs facteurs expliquent la progression soutenue de la taxe foncière ces dernières années :

La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales (totale depuis 2023) a privé les communes d'une recette majeure, les incitant à compenser via la taxe foncière.
La révision des valeurs locatives cadastrales, dont les bases datent en partie des années 1970, est en cours mais partielle. Le chantier de la révision générale est prévu pour être achevé d'ici 2028.
La pression sur les budgets locaux (inflation des coûts de fonctionnement) a conduit de nombreuses collectivités à voter des hausses de taux significatives.

Face au tollé général, le gouvernement a reporté la hausse automatique de la taxe foncière prévue en 2026. Cette mesure, liée à l’intégration d'« éléments de confort » (sanitaires, chauffage) dans le calcul cadastral de 7,4 millions de logements, est suspendue afin de préserver le pouvoir d’achat des ménages.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et majoration en zone tendue

Si la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle reste intégralement due pour les résidences secondaires (logements meublés occupés moins de 8 mois par an par leur propriétaire). Dans les communes situées en zones tendues, le taux peut être majoré de 5 % à 60 % sur décision du conseil municipal. Cette majoration vise à décourager la vacance et la rétention de logements dans les marchés sous tension.

Exonérations et abattements applicables en 2026

Plusieurs dispositifs permettent de réduire ou d'annuler la taxe foncière :

Exonération temporaire pour construction neuve : les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction bénéficient d'une exonération de 2 ans à compter de l'achèvement des travaux (exonération de droit, sous réserve de déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement).
Exonération pour logement économe en énergie : les logements neufs à haute performance énergétique peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 5 ans dans certaines communes (exonération facultative).
Abattement pour les personnes âgées ou modestes : sous conditions de revenus et d'âge (plus de 75 ans ou titulaires de l'ASI/AAH), une exonération totale peut s'appliquer sur la résidence principale. Ces exonérations ne concernent pas les bailleurs pour leurs logements loués.
Logements vacants et travaux importants : si le logement est inhabitable en raison de travaux de grande ampleur ou d'un sinistre, une dégrèvement peut être demandé.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui, sous conditions. En régime réel des revenus fonciers (location nue), la taxe foncière est une charge déductible des revenus locatifs, à l'exception de la fraction mise à la charge du locataire (ordures ménagères). Les frais de gestion de la fiscalité directe locale sont également déductibles. Le total (taxe foncière + frais) est inscrit à la ligne 227 de la déclaration 2044. En régime BIC réel (location meublée LMNP/LMP), cette taxe est également déductible en tant que charge d'exploitation. En revanche, en micro-foncier ou micro-BIC, l'abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble des charges, taxe foncière comprise.

→ Quelles dépenses déduire en déclaration 2044 (régime réel foncier) ?

Comment contester sa taxe foncière ?

La contestation passe par une réclamation contentieuse adressée au service des impôts des particuliers (SIP) avant le décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Les motifs recevables incluent : erreur sur la surface ou la nature du bien, double imposition, local détruit ou rendu impropre à toute utilisation. La demande doit être accompagnée des justificatifs correspondants. En cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif est possible.

Tableau récapitulatif : taxe foncière et taxes annexes en 2026

Taxe	Redevable	Assiette	Exonérations principales	Déductible des revenus locatifs ?
TFPB (taxe foncière)	Propriétaire au 1er janvier	% de la VLC × taux local	Construction neuve (2 ans), personnes âgées/modestes (RP)	Oui, au régime réel (foncier ou BIC)
TH résidences secondaires	Occupant au 1er janvier	VLC × taux local (+ majoration 5 à 60 % en zone tendue)	Occupation professionnelle contrainte, cas de force majeure	Non (charge personnelle)
TEOM (ordures ménagères)	Propriétaire (recouvrable sur locataire)	Annexée à la taxe foncière	Locaux industriels, logements vacants sous conditions	La part locataire n'est pas déductible ; la part propriétaire oui

Cas pratique : impact de la taxe foncière sur le rendement locatif

Un propriétaire bailleur possède un appartement de 60 m² à Lyon (3e arrondissement), loué nu 950 €/mois soit 11 400 € de loyers annuels. Sa taxe foncière s'élève à 1 800 € en 2026 (après les hausses de taux locales).

Rendement brut : 11 400 / valeur du bien (280 000 €) = 4,07 %
Impact taxe foncière sur le rendement net de charges : 1 800 € représentent 15,8 % des loyers annuels, soit une ponction de 0,64 point de rendement.
Au régime réel : la taxe foncière est déductible, ce qui réduit le revenu foncier net imposable. Pour un contribuable à 30 % de TMI, la déduction génère une économie fiscale de 1 800 × (30 % + 17,2 %) = 849,60 € d'impôt économisé.
En micro-foncier : aucune déduction spécifique ; l'abattement de 30 % est censé couvrir la taxe foncière et toutes les autres charges.

Ce cas illustre l'importance d'intégrer la taxe foncière dès le calcul de rendement prévisionnel, particulièrement dans les communes ayant récemment relevé leurs taux.

→ Retour au guide complet de la fiscalité immobilière du propriétaire bailleur

→ TLV et THLV : êtes-vous concerné par la taxe sur les logements vacants ?