LMNP/Jeanbrun : Calculateur Taxes Plus-Value Immobilière (2026)

Q: Qu'est que la plus-value immobilière ?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé . Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement — réels ou forfait de 7,5 %), des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (pour leur montant réel ou, à défaut de justificatifs, un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Le prix de cession est minoré des frais de cession (honoraires d'agence, diagnostics, frais de mainlevée d'hypothèque…).

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LMNP/Jeanbrun : Calcul de votre plus-value immobilière et des taxes

Complétez

Prix d'achat :		€
Prix de vente :		€
Amortissement % : (LMNP/Jeanbrun)		% du prix d'achat par an
Durée de détention :		ans

La vente d'un bien locatif génère souvent une plus-value imposable. Pour le particulier (hors statut LMP), cette plus-value est soumise à un régime fiscal spécifique, distinct de l'impôt sur le revenu classique. Calcul de l'assiette, abattements pour durée de détention, taux d'imposition, exonérations et impact de la loi des finances 2025 sur les amortissements LMNP : guide complet de la fiscalité des plus-values immobilières en 2026.

Qu'est que la plus-value immobilière ?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement — réels ou forfait de 7,5 %), des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (pour leur montant réel ou, à défaut de justificatifs, un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Le prix de cession est minoré des frais de cession (honoraires d'agence, diagnostics, frais de mainlevée d'hypothèque…).

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Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs qui varient selon la durée de détention et la nature du prélèvement (IR ou prélèvements sociaux) :

Durée de détention	Abattement IR (19 %)	Abattement PS (17,2 %)
Moins de 6 ans	Non	Non
De 6 à 21 ans	% par an (de la 6e à la 21e année)	1,65 % par an
22e année	% (exonération totale IR)	1,60 %
De 23 à 30 ans	Exonération totale	% par an
Au-delà de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

LMNP/Jeanbrun : Réintégration des amortissements

La Loi de finances pour 2025 a profondément modifié le statut LMNP au régime réel. Désormais, les amortissements déduits pendant l'exploitation réduisent la valeur comptable du bien lors de la revente. Ce mécanisme augmente fortement la plus-value brute imposable et déclenche fréquemment la surtaxe progressive sur les gains élevés. La mesure s’applique rétroactivement à l’intégralité des amortissements passés.

Avec le dispositif Jeanbrun (Relance Logement), le mécanisme de réintégration des amortissements à la revente est identique.

Par exemple, pour des amortissements annuels de 3,5% pendant 10 ans sur un bien de 200 000 €, le montant de la plus-value taxable sera augmenté de 3,5% * 200000 * 10 = 70 000 € !

Pour atténuer ce lourd impact fiscal qui pèse sur la rentabilité finale, les investisseurs immobiliers doivent adapter leur stratégie et privilégier une détention à très long terme, l’exonération totale d'impôt restant heureusement acquise après trente ans de détention continue de ce placement.

Taux d'imposition et surtaxe

Après abattements, la plus-value nette est imposée au taux forfaitaire de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % (hors surtaxe).

Une surtaxe progressive s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € :

De 50 001 € à 100 000 € : + 2 %
De 100 001 € à 150 000 € : + 3 %
De 150 001 € à 200 000 € : + 4 %
De 200 001 € à 250 000 € : + 5 %
Au-delà de 250 000 € : + 6 %

Lire aussi : Tout savoir : Gestion locative

Les principales exonérations

Résidence principale : exonération totale et de plein droit. Condition : le bien doit constituer la résidence principale effective du cédant au jour de la cession.
Première cession d'un non-résident : sous conditions (ex-résident fiscal français), exonération partielle possible.
Prix de cession inférieur à 15 000 € : exonération totale automatique.
Expropriation et opérations d'utilité publique : exonération sous conditions de remploi dans les 12 mois.
Retraités et personnes invalides sous conditions de ressources : exonération partielle.
Cession par des titulaires de droits de retraite : exonération sous condition de revenus et de non-assujettissement à l'IFI.

L'impact de la loi des finances 2025 sur les plus-values en LMNP

C'est la réforme majeure pour les bailleurs en meublé. La loi de finances pour 2025 (loi Le Meur) a modifié le régime fiscal des plus-values lors de la cession d'un bien détenu sous le statut LMNP. Désormais, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : le prix d'acquisition retenu est diminué du total des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.

Exemple : un bien acheté 200 000 €, loué en LMNP pendant 15 ans avec 80 000 € d'amortissements déduits, puis revendu 300 000 €. Avant la réforme : plus-value = 300 000 − 200 000 = 100 000 €. Après la réforme : plus-value = 300 000 − (200 000 − 80 000) = 000 €. La différence, soit 80 000 €, est imposée au taux forfaitaire de 36,2 % (+ surtaxe éventuelle).

Cette réforme réduit significativement l'avantage à long terme du statut LMNP et impose de recalculer la rentabilité nette de tout investissement en meublé sur la durée globale de détention.

Lire aussi : Contrat de bail - Bail de location

Cas pratique : comparaison de la fiscalité à la revente selon le statut

Bien acheté 250 000 € (dont 50 000 € de travaux lors de l'acquisition), revendu 380 000 € après 12 ans de location.

En location nue (régime réel ou micro) : prix d'acquisition corrigé = 250 000 + 50 000 (travaux justifiés) = 300 000 €. Plus-value brute = 80 000 €. Abattement IR après 12 ans = 6 % × 6 = 36 % → base IR = 51 200 €. Abattement PS = 1,65 % × 6 = 9,9 % → base PS = 72 080 €. IR = 51 200 × 19 % = 9 728 €. PS = 72 080 × 17,2 % = 12 398 €. Impôt total : 22 126 €.
En LMNP au régime réel (avec 60 000 € d'amortissements) : prix d'acquisition corrigé après réintégration = 300 000 − 60 000 = 240 000 €. Plus-value brute = 140 000 €. Après abattements (mêmes durées) : IR = (140 000 × 64 %) × 19 % = 16 947 €. PS = (140 000 × 90,1 %) × 17,2 % = 21 684 €. Surtaxe sur la fraction > 50 000 € : environ 3 200 €. Impôt total : environ 41 831 € — soit presque le double de la location nue.

Ce cas illustre l'importance de prendre en compte la fiscalité de sortie dès la phase d'acquisition, et de ne pas se limiter à l'avantage fiscal annuel procuré par les amortissements LMNP.

→ Fiscalité de la location meublée LMNP/LMP : régimes et amortissements

→ Retour au guide complet de la fiscalité immobilière du propriétaire bailleur