MaPrimeRénov' et aides rénovation énergétique

1. Gestion Locative
2. Location
3. Fiscalité immobilière du propriétaire bailleur
4. MaPrimeRénov' et aides rénovation énergétique

MaPrimeRénov' reste le principal dispositif d'aide à la rénovation énergétique en France. Si les propriétaires occupants en sont les premiers bénéficiaires, les propriétaires bailleurs y ont également accès sous conditions. Montants, critères d'éligibilité, cumuls possibles et traitement fiscal des subventions : voici ce qu'il faut savoir en 2026 pour optimiser vos travaux de rénovation tout en réduisant votre impôt.

Réouverture du guichet et contexte budgétaire 2026

Le guichet MaPrimeRénov' avait été suspendu au 1er janvier 2026 dans l'attente de la loi de finances. Suite à l'adoption du budget 2026, il a rouvert le 23 février 2026. Les dossiers déposés avant le 31 décembre 2025 (notification d'octroi reçue) restent valables et continuent d'être instruits normalement. Attention : les délais d'instruction sont actuellement allongés en raison des différentes interruptions du dispositif. Il faut compter au moins 6 mois pour les rénovations d'ampleur et 3 mois pour les rénovations avec un unique geste de travaux.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué (le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9), ce qui peut améliorer la classe énergétique de certains logements. Si vous avez réalisé un DPE avant le 1er janvier 2026, vous pouvez télécharger une attestation de nouvelle classe sur le site de l'Observatoire de l'Ademe et l'utiliser pour votre dossier MaPrimeRénov'.

Les propriétaires bailleurs sont-ils éligibles à MaPrimeRénov' ?

Oui, les propriétaires bailleurs peuvent accéder à MaPrimeRénov'. Toutefois, des conditions spécifiques s'appliquent : le logement doit être loué à titre de résidence principale (vide ou meublé), et le propriétaire s'engage sur l'honneur à le maintenir en location pendant au moins 6 ans après la demande de solde. De plus, cette aide est limitée à un maximum de 3 logements loués par bénéficiaire sur une période de 5 ans. Le non-respect de ces engagements entraîne un remboursement de la prime au prorata des années restantes.

Concernant le profil du demandeur :

• Les propriétaires bailleurs personnes physiques, les indivisaires et les usufruitiers mettant le logement en location sont éligibles.
• Les associés de SCI peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' pour une rénovation par geste uniquement, sous condition de fournir un commodat (contrat de prêt à usage signé devant notaire).
• Les nu-propriétaires et les personnes morales sont exclus du dispositif.

Les revenus pris en compte sont ceux du propriétaire bailleur (revenu fiscal de référence N-1, soit 2025 pour une demande en 2026), et non ceux du locataire.

Parcours accompagné vs parcours monogeste : lequel choisir en 2026 ?

MaPrimeRénov' est structurée autour de deux parcours dont les critères d'accès se sont fortement durcis, excluant de nombreuses opérations isolées :

• Parcours accompagné (rénovation d'ampleur) : obligatoire pour les bailleurs souhaitant réaliser un saut d'au moins deux classes DPE. Il est également devenu obligatoire pour tous les logements classés F ou G (passoires thermiques), qui sont désormais totalement exclus du parcours monogeste. Ce parcours nécessite le recours à un accompagnateur agréé (Mon Accompagnateur Rénov'). Nouveauté 2026 : un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' est désormais obligatoire avant toute demande ; une attestation de ce rendez-vous devra être jointe au dossier. Il ouvre droit à une prise en charge allant jusqu'à 80 % du coût des travaux pour les bailleurs aux revenus les plus modestes. En 2026, le plafond des dépenses éligibles a diminué : il est fixé à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE et à 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus. Le bonus additionnel pour sortie de passoire a quant à lui été supprimé.
• Parcours monogeste (par geste isolé) : réservé exclusivement aux logements classés de A à E. Depuis le 1er janvier 2026, le périmètre des travaux a été considérablement réduit : certains gestes historiques ne sont plus acceptés seuls. C'est le cas de l'isolation des murs (intérieure ou extérieure) qui est désormais totalement exclue du parcours monogeste. De plus, la ventilation seule (VMC) n'est plus financée si elle n'est pas couplée simultanément à des travaux d'isolation. Enfin, ce parcours exclut totalement les bailleurs aux revenus supérieurs (catégorie rose).

Concernant les modes de chauffage, les chaudières biomasse (à bois ou à granulés) installées de manière isolée sont désormais totalement exclues des aides par geste (seuls les poêles ou inserts restent tolérés). De manière générale, aucun système de chauffage fonctionnant majoritairement aux énergies fossiles (comme le gaz, même à très haute performance, ou le fioul) n'est accepté ou subventionné, que ce soit en parcours par geste ou en rénovation globale.

Montants de MaPrimeRénov' pour les bailleurs en 2026

Les montants de MaPrimeRénov' dépendent des ressources personnelles du propriétaire bailleur (revenu fiscal de référence N-1 du foyer fiscal du bailleur, classé en 4 catégories) et non de celles du locataire :

Catégorie de revenus du bailleur	Parcours accompagné (% max travaux HT)	Monogeste — pompe à chaleur air/eau
Très modestes (bleus)	80 % (Plafond max 30k€ ou 40k€ HT)	Jusqu'à 5 000 €
Modestes (jaunes)	60 % (Plafond max 30k€ ou 40k€ HT)	Jusqu'à 4 000 €
Intermédiaires (violets)	45 % (Plafond max 30k€ ou 40k€ HT)	Jusqu'à 3 000 €
Supérieurs (roses)	10 % (Plafond max 30k€ ou 40k€ HT)	Inéligible (0 €)

Les montants ci-dessus reflètent les barèmes restrictifs applicables en 2026. Consultez le simulateur officiel sur maprimerenov.gouv.fr pour obtenir une estimation exacte basée sur votre dernier avis d'imposition. À noter : en cas de réévaluation du loyer suite aux travaux, le bailleur doit obligatoirement déduire le montant de cette prime du montant total des travaux justifiant la hausse.

Les aides cumulables avec MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' peut être cumulée avec plusieurs autres dispositifs financiers :

• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie. Le cumul avec le parcours monogeste de MaPrimeRénov' est autorisé (notamment pour l'isolation des murs où les CEE continuent d'intervenir seuls, hors MaPrimeRénov'). Pour le parcours accompagné, les CEE sont directement intégrés et valorisés dans l'aide unique de l'Anah ; ils ne sont donc pas cumulables séparément. Le cumul MaPrimeRénov' + CEE dans le parcours par geste est plafonné à 90 % de la dépense éligible pour les très modestes, 75 % pour les modestes, et 60 % pour les intermédiaires.
• Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) : prêt sans intérêts disponible jusqu'à 50 000 € pour financer le reste à charge des travaux. Il est cumulable sans condition de ressources pour les bailleurs.
• Loc'Avantages (Anah) : en conventionnant son logement après les travaux à un niveau de loyer modéré, le bailleur peut cumuler les subventions de l'Anah et bénéficier d'une réduction d'impôt importante sur ses revenus locatifs (de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer pratiqué).
• TVA à 5,5 % : applicable automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique, quel que soit le parcours.
• Aides locales : certaines régions, départements et intercommunalités (EPCI) proposent des bonus complémentaires. Il convient de se renseigner auprès de son espace France Rénov'.

Bail Rénov' : le service gratuit dédié aux propriétaires bailleurs

Avant même de monter un dossier MaPrimeRénov', les propriétaires bailleurs peuvent s'appuyer sur Bail Rénov', un dispositif entièrement gratuit mis en place en 2023 par le Ministère de la Transition écologique et financé par les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Il est porté par sept acteurs clés du logement : l'ANIL, SOLIHA, Habitat et Humanisme, l'UNPI, Energies Demain, Casbâ et Sonergia.

Bail Rénov' est le seul dispositif exclusivement tourné vers les propriétaires bailleurs et leurs locataires. Il ne s'agit pas d'une aide financière, mais d'un service de conseil, d'information et d'accompagnement de proximité, présent sur l'ensemble du territoire métropolitain et ultra-marin. Plus de 45 000 logements en ont déjà bénéficié.

Concrètement, Bail Rénov' propose quatre types de services sur mesure :

• Ateliers collectifs d'information organisés près de chez vous, pour comprendre la réglementation, le calendrier des interdictions de location et les aides disponibles.
• Visite individuelle du logement à rénover avec un conseiller, pour réaliser un prédiagnostic énergétique gratuit.
• Accompagnement personnalisé pour identifier les aides locales et nationales auxquelles vous avez droit, et lever les points de blocage de votre projet.
• Médiation avec le locataire pour engager le dialogue sur les travaux à réaliser et les modalités pratiques de leur déroulement.

Il n'y a aucun critère d'éligibilité particulier : le service s'adresse à tous les propriétaires bailleurs, en particulier ceux dont le logement est classé E, F ou G, ou dont le DPE est absent. Pour en bénéficier, il suffit de remplir le formulaire de contact sur bailrenov.fr. Un interlocuteur proche de chez vous prendra contact pour vous orienter vers les prochaines réunions et solutions adaptées à votre situation.

Traitement fiscal des subventions et des travaux

Les subventions perçues au titre de MaPrimeRénov' doivent être prises en compte dans la déclaration de revenus fonciers du bailleur si ce dernier choisit de déduire l'intégralité des dépenses de travaux. Elles constituent alors un produit imposable l'année de leur encaissement.

En pratique, l'administration fiscale permet de neutraliser cette imposition : le bailleur déclare la subvention en revenu brut, mais déduit parallèlement le montant total des travaux TTC ou HT. Alternativement, le bailleur peut directement ne déduire que les dépenses restant à sa charge effective (coût total des travaux diminué du montant de la prime). Dans les deux cas, le reste à charge réel vient alimenter le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers (et sur le revenu global dans la limite du plafond légal de 10 700 € par an).

Exemple concret : simulation financière et fiscale en 2026

Prenons l'exemple d'un propriétaire bailleur situé dans la catégorie des revenus intermédiaires (violets), imposé à une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30 %. Il réalise une rénovation globale (parcours accompagné) de 35 000 € HT sur une passoire thermique classée F, permettant de gagner 2 classes DPE (passage en classe D).

• Application du plafond 2026 : Pour un saut de 2 classes, les dépenses éligibles sont plafonnées à 30 000 € HT (bien que les travaux réels coûtent 35 000 €).
• Calcul de MaPrimeRénov' : Le taux d'aide pour sa catégorie étant de 45 %, la prime s'élève à : 30 000 € × 45 % = 13 500 €.
• Reste à charge direct (HT) : 35 000 € - 13 500 € = 21 500 €.
• Impact fiscal (Régime réel) : Le bailleur déclare les 13 500 € de prime en revenu foncier et déduit les 35 000 € de travaux. L'effet net génère un déficit foncier de 21 500 € (égal au reste à charge).
• Économie d'impôt globale : Ce déficit de 21 500 € s'impute sur ses bénéfices fonciers ou son revenu global. Avec une TMI à 30 % et les prélèvements sociaux à 17,2 % (soit 47,2 % d'imposition globale), l'économie d'impôt réelle est de : 21 500 € × 47,2 % = 10 148 €.
• Coût réel final de l'opération : 21 500 € (reste à charge) - 10 148 € (gain fiscal) = 11 352 € (soit près de 67 % d'optimisation financière globale sur le projet initial).

Le calendrier des interdictions de location et son impact sur les bailleurs

Le calendrier de décence énergétique issu de la loi Climat & Résilience s'impose désormais pleinement aux propriétaires :

• DPE G : l'interdiction de nouvelle mise en location, de renouvellement ou de reconduction tacite des baux est effective depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine.
• DPE F : l'interdiction de louer s'appliquera à compter du 1er janvier 2028.
• DPE E : l'échéance d'interdiction reste fixée à l'horizon 2034.

Pour les bailleurs détenant des passoires thermiques, engager une rénovation d'ampleur via le parcours accompagné MaPrimeRénov' n'est plus seulement un levier de valorisation patrimoniale, c'est une obligation légale pour maintenir la rentabilité de leur investissement locatif.

→ DPE et location : obligations des bailleurs, interdictions et calendrier

→ Déficit foncier majoré et Loc'Avantages : cumuler rénovation et défiscalisation

→ Retour au guide complet de la fiscalité immobilière du propriétaire bailleur