Gestion des logements communaux

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Ancien presbytère, appartement au-dessus de la mairie, logement de l'école, maison léguée à la commune : presque toutes les communes possèdent au moins un logement. Pourtant, ce patrimoine est souvent géré « à la main », alors que sa location obéit à des règles qui changent selon la nature du bien et que l'encaissement des loyers passe par la comptabilité publique. Ce guide fait le point pour les élus et les secrétaires de mairie : de quoi parle-t-on, qui décide, comment louer, comment encaisser et avec quels outils. Chaque partie renvoie vers un article détaillé.

Qu'est-ce qu'un logement communal ?

Un logement communal est un logement dont la commune est propriétaire et qu'elle loue à un particulier ou met à la disposition d'un agent. Il peut loger des ménages modestes, accueillir un professionnel dont le territoire a besoin (médecin, enseignant, agent communal) ou répondre à une situation d'urgence. C'est un levier de politique locale : attractivité, revitalisation du centre-bourg, offre locative là où les bailleurs sociaux sont absents.

Il ne faut pas le confondre avec le logement social géré par un bailleur HLM. Un logement communal peut toutefois être conventionné : il relève alors de règles propres au logement social (plafonds de loyer et de ressources, APL).

Un parc important, mais mal connu

Il n'existe pas de recensement national du parc communal, mais des études locales donnent des ordres de grandeur. Selon le guide des ADIL d'Auvergne-Rhône-Alpes (décembre 2024) :

• 42 144 logements appartiennent à des communes, soit 3 % des résidences principales de la région ;
• 96 % des communes possèdent au moins un logement communal ;
• 49 % de ces logements étaient loués au 1er janvier 2023, et 1 316 étaient conventionnés (3 % du parc communal) ;
• près de 70 % du parc date d'avant la première réglementation thermique, et 40 % d'avant 1920.

Le poids varie beaucoup d'un territoire à l'autre : 124,7 logements communaux pour 1 000 résidences principales dans le Cantal, contre 29,3 pour l'ensemble de la région. En Isère, un cahier thématique du Département comptait environ 5 600 logements communaux (0,87 % des logements) et seulement 14 % de communes sans aucun logement. Dans son rapport public annuel de 2013, la Cour des comptes relevait déjà que les collectivités connaissent mal leur patrimoine immobilier.

Les cinq questions à se poser

1. Le logement relève-t-il du domaine public ou du domaine privé ?

C'est la question de départ, car elle conditionne le type de contrat et le juge compétent. La plupart des logements loués à des particuliers relèvent du domaine privé, mais un logement indissociable d'un bâtiment affecté à un service public peut relever du domaine public. Voir domaine public ou domaine privé : comment savoir.

2. Quel régime de location choisir ?

Bail d'habitation, logement conventionné, logement de fonction, convention d'occupation précaire, logement d'urgence : chaque régime a ses règles et ses risques. Voir les régimes de location d'un logement communal.

3. Qui décide ?

Le conseil municipal est compétent pour gérer le domaine privé de la commune. Le maire ne peut signer ou modifier un bail que s'il y a été habilité. Voir délibération, délégation au maire et attribution.

4. Qui gère au quotidien ?

Gestion directe par la mairie, mandat à un bailleur social, appui de l'intercommunalité ou vente : chaque mode a ses avantages. Voir les modes de gestion des logements communaux.

5. Comment encaisser les loyers ?

Contrairement à un bailleur privé, la commune n'encaisse pas elle-même : c'est le comptable public, ou un régisseur, qui s'en charge. Voir encaisser les loyers : titre de recettes, régie, PayFiP.

Conformité et état du logement

Quel que soit le régime, un logement loué doit être décent et accompagné des diagnostics obligatoires, selon son âge et sa situation : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques, plomb, amiante, installations électriques et de gaz anciennes. Le calendrier de la loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores : classe G depuis 2025, puis F en 2028 et E en 2034 (calendrier à vérifier avant tout projet). Comme 70 % du parc communal est ancien, un diagnostic de l'ensemble du patrimoine est souvent la première étape.

Les aides pour créer ou rénover des logements communaux

Plusieurs financements existent, mais ils dépendent du territoire et évoluent régulièrement :

• la DETR finance la réhabilitation de logements communaux seulement lorsqu'ils sont conventionnés (une question sénatoriale de 2025 demande d'élargir ce critère) ;
• certaines régions ont des dispositifs dédiés : en Nouvelle-Aquitaine, par exemple, 15 000 € par logement communal conventionné dans la limite de 90 000 € par opération (dispositif à vérifier) ;
• certains départements, comme l'Isère, aident la rénovation des logements communaux et l'ingénierie de projet ;
• les intercommunalités peuvent verser des fonds de concours dans le cadre de leur programme local de l'habitat.

La plateforme Aides-territoires recense les dispositifs disponibles selon votre commune.

Huit réflexes pour une gestion sécurisée

1. Inventorier chaque logement : adresse, surface, classe DPE, statut (domaine public ou privé), occupant, loyer, date du bail.
2. Qualifier le domaine de chaque bien, en cas de doute avec l'ADIL ou un juriste.
3. Délibérer sur la mise en location, le loyer et le règlement d'attribution.
4. Formaliser chaque occupation par un contrat de location adapté (bail, convention, concession).
5. Réviser les loyers chaque année selon la clause du bail et procéder à la régularisation des charges.
6. Encaisser par les circuits de la comptabilité publique, sans encaissement direct en mairie hors régie.
7. Programmer les travaux et les diagnostics sur plusieurs années.
8. Rendre compte au conseil municipal : vacance, loyers perçus, impayés, travaux.

Quel outil pour suivre tout cela ?

Un tableur suffit pour quelques logements, mais il atteint vite ses limites : révisions oubliées, échéances de diagnostic ou de convention manquées, historique perdu au départ d'un agent. Notre article sur le choix d'un logiciel de gestion des logements communaux compare les solutions.

FAQ : gestion des logements communaux

Une commune peut-elle louer un logement à un particulier ?
Oui. Pour un bien du domaine privé, c'est le conseil municipal qui décide de la gestion, le maire pouvant recevoir une délégation pour conclure les baux.

La loi de 1989 s'applique-t-elle aux logements communaux ?
En principe oui lorsque le logement relève du domaine privé et est loué comme résidence principale. Un logement du domaine public est occupé en vertu d'un titre d'occupation, régi par le droit public.

Qui encaisse les loyers dans une commune ?
Le comptable public, sur titre de recettes émis par la commune, ou un régisseur de recettes si une régie a été créée.

Où trouver de l'aide pour structurer la gestion ?
Les ADIL publient des guides et conseillent gratuitement les élus ; certains départements proposent aussi un appui en ingénierie pour définir un plan stratégique du patrimoine.