Notification de changement de propriétaire

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Lorsqu'un logement est vendu occupé, le bail se poursuit automatiquement dans les mêmes conditions. Le nouveau propriétaire est tenu de notifier le locataire du changement par écrit, conformément à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Découvrez nos modèles de courrier à télécharger.

Modèle pour le nouveau propriétaire : notification de changement de propriétaire

Courrier de notification de changement de propriétaire au format Word et PDF

Ce modèle est à utiliser pour la vente d'un bien occupé.

Modèle pour l'ancien propriétaire : information du locataire

Ce courrier est facultatif. Même si l'ancien propriétaire n'a pas d'obligation légale de prévenir le locataire de la vente, un courrier ou un e-mail facilitera une transition harmonieuse et évitera tout litige.

Courrier de notification de changement de propriétaire au format Word et PDF

Ce modèle est à utiliser pour la vente d'un bien occupé.

Le contrat de location lors de la vente d'un logement loué

Le contrat de location est automatiquement transféré au nouveau propriétaire dans les mêmes conditions. Il n'y a donc pas de changement possible du loyer ni de la date d'échéance. Le locataire est simplement informé par le nouveau propriétaire de la vente, et verse dès lors les loyers à ce dernier.

Le transfert du dépôt de garantie lors de la vente

Lors de la vente, le dépôt de garantie est remis par l'ancien propriétaire au nouveau propriétaire. À la sortie du locataire, ce dépôt sera restitué au locataire dans le délai légal (1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de retenue), déduction faite des éventuelles dégradations constatées à l'état des lieux.

Le transfert des actes de caution solidaire lors de la vente

L'engagement des cautions solidaires est transféré au nouveau propriétaire, sauf mention contraire dans l'acte de cautionnement solidaire.

En général, l'acte de cautionnement prévoit explicitement le changement de propriétaire par une clause du type : « Je serai tenu de satisfaire à toutes les obligations du locataire, en cas de défaillance de sa part, à l'égard du bailleur et éventuellement des bailleurs successifs. »

Ce que le locataire peut exiger lors du changement de propriétaire

Lors d'une vente, le locataire bénéficie de protections légales importantes :

• Continuité du bail : le bail se poursuit sans modification du loyer, des charges ou des conditions initiales.
• Confirmation du dépôt de garantie : le locataire peut exiger une confirmation écrite du transfert de son dépôt de garantie au nouveau propriétaire.
• Droit de préemption : si le propriétaire vend un logement vide à l'issue du bail, le locataire doit être informé en priorité et dispose d'un droit de préemption pour l'achat. Ce droit ne s'applique pas aux ventes de logements occupés en cours de bail.
• Conservation des garanties : toutes les garanties prévues au bail initial (travaux, délais de préavis, etc.) restent opposables au nouveau propriétaire.

Points de vigilance juridiques

• Notification obligatoire : le nouveau propriétaire doit envoyer sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Un simple e-mail n'a pas de valeur juridique certaine.
• Date d'effet : les loyers sont dûs au nouveau propriétaire à compter de la date de réception de la lettre de notification, et non de la signature de l'acte de vente.
• Double paiement : si le locataire règle son loyer à l'ancien propriétaire faute d'avoir reçu la notification, ce paiement est libératoire. Le nouveau propriétaire devra alors se retourner contre l'ancien.
• Changement de gestionnaire : si le logement était géré par une agence, le mandat de gestion locative peut être résilié par l'acheteur. Le locataire devra en être informé séparément.