Fiscalité de la location meublée : Plus-value LMNP à la revente

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La revente d'un bien loué en meublé (LMNP) est soumise au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements très avantageux pour durée de détention. C'est l'un des grands atouts du statut LMNP par rapport au LMP.

Régime applicable en LMNP : plus-values des particuliers, les amortissements en plus

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la plus-value réalisée lors de la vente du bien est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), mais il faut en plus ajouter les amortissements pratiqués, si vous avez déclaré au réel. Ce régime est identique à celui qui s'applique à la vente d'une résidence secondaire (hors amortissements).

La plus-value brute est calculée comme suit :

Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient + Amortissements

Le prix de revient comprend le prix d'acquisition, les frais d'acquisition (notaire, agence…) et les travaux de construction ou d'amélioration réalisés (sous conditions). Les amortissements comptabilisés en LMNP augmentent la plus-value.

Abattements pour durée de détention

Plus vous détenez le bien longtemps, plus la plus-value est réduite grâce aux abattements progressifs :

Ainsi, un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu à la revente. L'exonération totale (IR + prélèvements sociaux) intervient après 30 ans de détention.

Taux d'imposition de la plus-value

Avant les abattements, la plus-value nette est imposée à :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (prelèvement forfaitaire)
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS)
• Soit un taux global de 36,2 % avant abattements

Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.

Exemple de calcul de plus-value en LMNP

Un appartement acheté 200 000 € (+ 15 000 € de frais) est revendu 240 000 € après 10 ans de location meublée LMNP :

• Prix de revient : 215 000 €
• Amortissements : 40 000 €
• Plus-value brute : 240 000 − 215 000 = 25 000 €
• Plus-value avec amortissements : 25 000 + 40 000 = 65 000 €
• Abattement IR après 10 ans : 4 x 6 % = 24 % → base IR : 49 400 €
• Abattement PS après 10 ans : 4 x 1,65 % = 6,6 % → base PS : 60 710 €
• Impôt : 49 400 × 19 % = 9 386 €
• Prélèvements sociaux : 60 710 × 17,2 % = 10 442 €
• Total imposé : 19 828 € (soit ~30 % de la plus-value brute)

Cas d'exonération totale

Certaines situations permettent une exonération totale de la plus-value :

• Prix de cession inférieur à 15 000 €
• Détention depuis plus de 30 ans
• Vente réalisée par des personnes en retraite ou invalides sous conditions de ressources
• Remploi du prix de cession dans l'achat d'une résidence principale (si vous n'en possédez pas depuis 4 ans)