Contrat de bail : Bail de location

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Le bail de location, ou contrat de location, est l'acte qui authentifie l'engagement entre le bailleur et le locataire. Il définit les conditions d'occupation du logement, le montant du loyer et les obligations réciproques des deux parties. Depuis 2015, la loi Alur impose un modèle type pour les baux d'habitation principale.

À quoi sert le bail de location ?

La mise en place d'un contrat de location permet de définir les conditions de la location ainsi que les obligations que les deux parties auront l'une envers l'autre. L'établissement du bail de location contribue à prévenir les litiges entre le locataire et le propriétaire.

Un contrat de location comprend plusieurs éléments importants : le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, la surface habitable, le nombre de pièces. La durée du contrat et celle du préavis de location sont définies par la loi et mentionnées dans le bail.

Le bail est rédigé par le propriétaire et signé par les deux parties. La caution solidaire peut également y apposer sa signature. Le contrat doit être établi en au moins deux exemplaires. La rédaction peut être confiée à un notaire ou un agent immobilier, les frais étant alors partagés entre bailleur et locataire selon un barème défini par décret (la part du locataire ne pouvant dépasser celle du propriétaire).

Un bail de location selon la situation du locataire

Un bail de location peut être établi au nom d'une ou de plusieurs personnes.

• Pour un couple marié, le contrat est automatiquement au nom des deux conjoints, même si un seul a signé. En cas de décès, l'autre conjoint conserve ses droits sur le logement.
• Pour un couple en union libre, les deux partenaires peuvent figurer sur le bail (droits identiques) ou un seul être désigné locataire (l'autre perdant ses droits en cas de décès).
• Les couples pacsés bénéficient des mêmes droits qu'un couple marié.

La durée d'un contrat de location

La durée d'un bail varie selon le type de logement loué :

• Location nue : durée minimale de 3 ans, reconduite tacitement par période de 3 ans ;
• Location meublée : durée minimale de 1 an, reconduite tacitement par période d'un an ;
• Bail étudiant meublé : durée de 9 mois, non reconduit automatiquement ;
• Bail mobilité : durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable ;
• Personne morale (société, association) : durée minimale de 6 ans.

Le dépôt de garantie dans le bail de location

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Son montant est plafonné par la loi :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location nue ;
• 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Cette somme est restituée au locataire à la fin de la location, déduction faite des éventuels impayés ou dégradations constatés lors de l'état des lieux de sortie. Le délai légal de restitution est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois en cas de dégradations.

Les documents annexes obligatoires

La loi impose au bailleur de joindre plusieurs documents au contrat de location au moment de la signature :

• le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) (DPE, CREP, ERNT, etc.) ;
• une notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
• le règlement de copropriété (pour les logements en copropriété) ;
• l'état des lieux d'entrée, réalisé conjointement à la remise des clés.

L'absence de certains de ces documents peut permettre au locataire de demander une réduction de loyer ou d'engager la responsabilité du bailleur.

Questions fréquentes sur le bail de location

Quelle est la durée minimale d'un bail de location vide ?

La durée minimale d'un bail de location nue est de trois ans lorsque le propriétaire est un particulier, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. À l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Aucun dépôt de garantie n'est autorisé pour un bail mobilité.

Est-il obligatoire d'utiliser un modèle de bail type ?

Oui, pour les logements loués à titre de résidence principale, la loi Alur impose depuis 2015 l'utilisation d'un contrat de bail type défini par décret. Ce modèle s'applique aux locations nues et aux locations meublées. Les locations saisonnières, commerciales et les logements HLM ne sont pas concernés.