Location meublée : Bail étudiant vs bail mobilité

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Deux contrats permettent de louer un logement meublé à un étudiant pour une courte durée : le bail meublé étudiant de 9 mois et le bail mobilité, créé par la loi ELAN. Ils partagent la même caractéristique : le bail s'arrête automatiquement à son terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Mais leurs conditions d'accès, leurs durées et leurs règles sur le dépôt de garantie diffèrent. Téléchargez notre modèle de bail meublé gratuit, disponible en version classique, étudiante et mobilité.

Le bail meublé étudiant : 9 mois, simple et encadré

Le bail étudiant est prévu par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Il est réservé aux locataires pouvant justifier d'une inscription dans un établissement d'enseignement (université, grande école, BTS, IUT, formation professionnelle initiale…). Le justificatif est la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité, à fournir à la signature du bail.

Sa durée est fixée à 9 mois non renouvelables automatiquement. À l'issue des 9 mois, le bail s'arrête de plein droit : aucun congé n'est à envoyer par le bailleur ni par le locataire. Si le bailleur souhaite poursuivre la location avec le même étudiant, il devra signer un nouveau bail.

Ce contrat est particulièrement adapté aux locations près des campus universitaires ou des grandes écoles, sur une année académique (octobre-juin). Les règles classiques du bail meublé s'appliquent : dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges, préavis locataire d'un mois, état des lieux d'entrée et de sortie obligatoires, annexes réglementaires (DDT, inventaire, notice d'information).

Le bailleur peut exiger un garant (parents en général) ou souscrire une garantie loyers impayés (GLI). La caution Visale d'Action Logement est également accessible aux étudiants de moins de 30 ans et constitue une alternative intéressante à la caution parentale.

Le bail mobilité : de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie

Créé par la loi ELAN de 2018 (art. 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989), le bail mobilité vise à faciliter la location courte durée pour les personnes en situation de mobilité temporaire. Il s'adresse exclusivement aux locataires se trouvant dans l'un des motifs suivants au moment de la signature :

• Formation professionnelle ou continue
• Contrat d'apprentissage
• Stage conventionné
• Service civique
• Mission temporaire dans le cadre d'un contrat de travail
• Mutation professionnelle
• Études supérieures

Le logement loué doit impérativement être meublé au sens du décret 2015-981 : le bail mobilité pour un logement vide est nul.

La durée peut être librement fixée entre 1 et 10 mois, en une seule fois. Le bail n'est ni renouvelable, ni reconductible : à son terme, il prend fin de plein droit. Le bailleur peut toutefois conclure un nouveau bail mobilité avec un locataire différent, ou basculer sur un bail meublé classique d'un an avec le même locataire.

La caractéristique la plus importante du bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Cette règle est d'ordre public : toute clause prévoyant un dépôt est nulle. En contrepartie, le bailleur peut utiliser gratuitement la garantie Visale d'Action Logement, qui couvre les loyers impayés et les dégradations pendant toute la durée du bail.

Tableau comparatif : bail étudiant vs bail mobilité

Critère	Bail étudiant	Bail mobilité
Base légale	Art. 25-7 loi 6 juill. 1989	Art. 25-12 à 25-18 loi ELAN
Durée	9 mois fixes	1 à 10 mois (libre)
Bénéficiaires	Étudiants (tout enseignement)	7 motifs de mobilité (dont étudiants sup.)
Renouvellement	Non automatique (nouveau bail possible)	Strictement interdit
Dépôt de garantie	2 mois maximum	Interdit (0 €)
Préavis locataire	1 mois (avant échéance)	1 mois (avant échéance)
Garantie Visale	Accessible (< 30 ans)	Accessible (tous âges)
Logement concerné	Meublé uniquement	Meublé uniquement

Quel contrat choisir selon la situation du locataire ?

Le choix dépend principalement du profil du locataire et de la durée souhaitée.

Choisissez le bail étudiant de 9 mois si le locataire est étudiant et que vous souhaitez caler la location sur l'année académique (octobre à juin). L'avantage pour le bailleur est de disposer du logement libre à l'été, pour des travaux ou une location estivale. Le dépôt de garantie (jusqu'à 2 mois) offre une protection en cas de dégradations.

Choisissez le bail mobilité si la durée souhaitée est différente de 9 mois (un semestre de 5 mois, une année de 10 mois…) ou si le locataire est en apprentissage, en stage ou en mission professionnelle temporaire. L'absence de dépôt de garantie est compensée par la garantie Visale, gratuite et couvrant jusqu'à 36 mois de loyers impayés et 2 mois de dégradations locatives.

Obligations DPE et autres règles communes

Que le bail soit étudiant ou mobilité, les obligations du bailleur en matière de diagnostics sont identiques à celles d'un bail meublé classique. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être fourni, et notamment le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, y compris avec un bail étudiant ou mobilité. La liste des meubles obligatoires fixée par le décret de 2015 doit également être respectée.

Concernant la fiscalité, rien ne change : que le bail soit étudiant, mobilité ou classique, les revenus perçus sont des BIC déclarés en LMNP. Le bailleur choisit son régime (micro BIC ou réel) indépendamment du type de bail signé. Retrouvez notre guide complet sur la fiscalité de la location meublée.

Un étudiant peut-il signer un bail meublé classique d'un an ?

Oui. Le bail meublé classique d'un an est ouvert à tous les locataires, y compris les étudiants. Le bail étudiant de 9 mois et le bail mobilité sont des options proposées à l'étudiant, pas des obligations. Si l'étudiant souhaite une occupation supérieure à 9 mois ou si le bailleur préfère la reconduction automatique, le bail classique s'applique avec un préavis de congé d'un mois pour le locataire et de 3 mois pour le bailleur.

Le bail étudiant de 9 mois est-il renouvelable ?

Non, le bail étudiant ne se renouvelle pas automatiquement. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin de plein droit sans qu'aucun congé ne soit nécessaire. Si le bailleur souhaite garder le même locataire pour l'année suivante, il devra signer un nouveau bail étudiant (ou tout autre type de bail meublé). En revanche, si aucune des deux parties ne donne congé et que le locataire reste dans les lieux au-delà du terme, le bail peut être requalifié en bail meublé classique d'un an. Il est donc important d'officialiser la nouvelle situation par un contrat écrit.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour un bail mobilité ?

Non, le dépôt de garantie est formellement interdit dans le cadre d'un bail mobilité. Toute clause prévoyant un dépôt est réputée non écrite. Pour protéger le bailleur contre les dégradations et les loyers impayés, la garantie Visale d'Action Logement est disponible gratuitement. Elle couvre jusqu'à 36 mensualités de loyers impayés et 2 mois de dégradations locatives, sans franchise. La souscription se fait en ligne sur visale.fr, par le bailleur et le locataire conjointement.

Quels justificatifs le locataire doit-il fournir pour signer un bail mobilité ?

Le locataire doit fournir un justificatif du motif de mobilité invoqué. Pour un étudiant du supérieur : la carte étudiante ou le certificat de scolarité. Pour un apprenti ou stagiaire : le contrat d'apprentissage ou la convention de stage. Pour une mutation ou mission temporaire : la lettre de mission ou l'avenant au contrat de travail. Ce justificatif doit être annexé au bail et le motif de mobilité retenu doit y être clairement indiqué. En l'absence de justificatif, le bail peut être requalifié en bail meublé classique d'un an.

La garantie Visale couvre-t-elle le bail étudiant de 9 mois ?

Oui. La garantie Visale est accessible pour les baux meublés classiques, les baux étudiants et les baux mobilité. Pour un étudiant, la condition d'âge est fixée à moins de 30 ans (sauf si l'étudiant est salarié précaire, auquel cas la limite est portée à 31 ans). Pour le bail mobilité, la garantie Visale est ouverte sans condition d'âge pour le locataire. La souscription est gratuite pour le bailleur et le locataire, et la demande se fait sur visale.fr avant la signature du bail.

Peut-on enchaîner un bail mobilité et un bail étudiant avec le même locataire ?

Non. La loi interdit de conclure un bail mobilité avec le même locataire après un bail mobilité portant sur le même logement. En revanche, rien n'interdit de faire suivre un bail mobilité par un bail étudiant de 9 mois, ou par un bail meublé classique d'un an, si les deux parties le souhaitent et si les conditions d'accès au nouveau type de bail sont remplies. L'essentiel est de signer un nouveau contrat et de réaliser un nouvel état des lieux.