Arriérés de loyers, indemnités, subventions : le régime fiscal

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Un revenu foncier n'est pas toujours "ordinaire" : arriéré de loyer, indemnité d'assurance, subvention de travaux... certains encaissements ont un caractère exceptionnel et peuvent, sous conditions, bénéficier d'un mécanisme fiscal permettant d'atténuer la progressivité de l'impôt.

Qu'est-ce qu'un revenu foncier exceptionnel ?

Un revenu foncier est qualifié d'exceptionnel lorsqu'il ne se renouvellera pas chaque année ou lorsqu'il porte sur une période différente de l'année d'encaissement. C'est notamment le cas :

• des arriérés de loyers encaissés au titre d'une période antérieure ;
• des indemnités d'assurance loyers impayés (GLI) versées en une fois pour compenser plusieurs mois d'impayés ;
• des subventions de l'ANAH ou d'autres organismes pour financer des travaux ;
• d'une indemnité d'éviction ou de "pas-de-porte" versée à un locataire ou perçue d'un précédent occupant ;
• d'un dépôt de garantie conservé en compensation d'un impayé ou de dégradations.

Comment ces revenus sont-ils imposés ?

Sur le principe, un revenu foncier exceptionnel reste pleinement imposable, l'année de son encaissement, au même titre que les loyers courants : il s'ajoute aux recettes brutes de l'année et suit le régime déclaratif en vigueur (micro-foncier ou réel).

La difficulté vient de sa concentration sur une seule année : en l'ajoutant intégralement à votre revenu imposable, vous risquez de basculer dans une tranche marginale d'imposition plus élevée, alors que ce revenu correspond en réalité à plusieurs années (par exemple deux ans d'arriérés de loyers).

Le système du quotient pour lisser l'impôt

Lorsque le montant du revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus nets imposables des trois dernières années, vous pouvez demander l'application du système du quotient (article 163-0 A du Code général des impôts, case 0XX de la déclaration 2042 C). L'administration calcule alors l'impôt supplémentaire dû sur ce revenu comme s'il avait été perçu sur plusieurs années, ce qui limite l'effet de la progressivité du barème.

Régularisations liées aux provisions de copropriété

Un cas particulier concerne les copropriétaires bailleurs : si les provisions déduites une année comprenaient une part de travaux non déductibles (construction, agrandissement) facturée par le syndic, cette part doit être réintégrée dans le revenu imposable lors de la régularisation annuelle des charges de copropriété. Dans la grande majorité des cas, cette situation ne se présente pas : les provisions couvrent essentiellement des charges récupérables et des petits travaux déductibles.

Tableau récapitulatif

Type de recette	Caractère	Quotient possible ?
Loyer du mois encaissé dans le mois	Courant	Non
Arriérés de loyers (plusieurs mois/années)	Exceptionnel	Oui, sous conditions de montant
Indemnité GLI versée en une fois	Exceptionnel	Oui, sous conditions de montant
Subvention ANAH pour travaux	Exceptionnel	Oui, sous conditions de montant
Régularisation de charges de copropriété	Courant	Non

Questions fréquentes

Une subvention de l'ANAH est-elle toujours imposable ?

Oui, une subvention perçue pour financer des travaux déductibles doit être déclarée en recette : elle vient s'ajouter aux loyers, tandis que les travaux qu'elle finance restent déductibles pour leur montant total.

Le dépôt de garantie est-il imposable ?

Non, tant qu'il est restitué au locataire. Il ne devient imposable que s'il est conservé par le bailleur pour compenser un loyer impayé ou des dégradations non couvertes par une assurance.