Déclaration des revenus fonciers : Le guide complet du déficit foncier

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Quand les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, la location nue génère un déficit foncier. Bien utilisé, ce déficit permet de réduire l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, et pas seulement sur vos loyers. Voici comment le calculer, le déclarer et l'optimiser.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Un déficit foncier apparaît lorsque, pour une location nue déclarée au régime réel, le total des charges déductibles et des intérêts d'emprunt dépasse le montant des loyers encaissés dans l'année. Ce mécanisme n'existe pas au régime micro-foncier, où l'abattement forfaitaire de 30% ne peut jamais générer de déficit.

L'intérêt du déficit foncier est double : il annule l'impôt sur vos revenus fonciers de l'année, et il peut, sous conditions, venir réduire l'impôt sur l'ensemble de vos autres revenus (salaires, pensions, autres revenus fonciers…).

Comment calculer le déficit foncier ?

Le calcul distingue deux catégories de charges, car elles ne sont pas traitées de la même façon :

• le déficit lié aux charges courantes (travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances…), qui peut être imputé sur le revenu global ;
• le déficit lié aux intérêts d'emprunt, qui n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.

Le détail de l'ensemble des charges concernées figure dans notre guide des dépenses déductibles, et celui des travaux éligibles dans notre article sur les travaux déductibles.

Le plafond de 10 700€ imputable sur le revenu global

La part du déficit foncier issue des charges courantes (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Cette imputation est soumise à une condition essentielle : le bien doit rester loué (nu) pendant au moins trois ans à compter de l'année d'imputation du déficit. En cas de vente ou de changement d'usage avant ce délai, l'avantage fiscal obtenu peut être remis en cause.

Le doublement à 21 400€ pour la rénovation énergétique

Un dispositif temporaire permet de porter ce plafond à 21 400€ pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027. Les conditions cumulatives sont :

• Un DPE classant le logement E, F ou G avant travaux ;
• Un second DPE attestant que le logement atteint au moins la classe D après travaux ;
• Des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027.

Le report du déficit non imputé

Trois situations de report coexistent :

• Le déficit lié aux charges courantes au-delà du plafond (10 700€ ou 21 400€) est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Le déficit lié aux intérêts d'emprunt est intégralement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans jamais toucher le revenu global.
• Si vous n'avez aucun revenu global (foyer non imposable) l'année du déficit, la part imputable sur le revenu global est purement et simplement perdue : elle ne se reporte pas.

Cas pratique : rénovation énergétique et déficit foncier

Un propriétaire perçoit 9 000€ de loyers annuels sur un studio classé F au DPE. Il fait réaliser 25 000€ de travaux d'isolation et de remplacement de chauffage, permettant d'atteindre la classe C après travaux (DPE avant/après à l'appui). Il a par ailleurs 1 500€ d'intérêts d'emprunt et 500€ d'autres charges (taxe foncière, assurance).



Ce propriétaire réduit donc son revenu global imposable de 16 500€ au titre de cette seule année, en plus de ne payer aucun impôt sur ses revenus fonciers.

Questions fréquentes

Le déficit foncier est-il compatible avec le régime micro-foncier ?

Non. Le déficit foncier suppose une déclaration au régime réel (annexe 2044), avec le détail de chaque charge. Le micro-foncier ne permet pas de constater de déficit.

Dois-je continuer à louer le même locataire pendant 3 ans ?

Non, c'est le bien qui doit rester affecté à la location nue pendant 3 ans, pas nécessairement avec le même locataire ni sans interruption entre deux baux.

Le plafond de 10 700€ s'applique-t-il par bien ou par foyer fiscal ?

Il s'applique globalement, par foyer fiscal, tous biens en location nue confondus, et non bien par bien.