Loyers impayés : relance, mise en demeure, commandement de payer et recours

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Un loyer impayé touche près d'un bailleur sur cinq au moins une fois au cours d'une location. La bonne nouvelle : la loi encadre précisément chaque étape, de la simple relance jusqu'à l'expulsion en dernier recours. Voici la procédure à suivre, avec un changement important à anticiper dès le 1er octobre 2026.

Étape 1 : la relance amiable, dès le premier retard

Dès qu'un loyer n'est pas réglé à l'échéance, mieux vaut agir vite plutôt que d'attendre. Un appel téléphonique ou un e-mail de relance permet souvent de résoudre un simple oubli ou un incident bancaire ponctuel. Si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas sous quelques jours, un appel de loyer écrit, plus formel, constitue une première preuve utile pour la suite de la procédure.

Si le locataire perçoit des aides au logement (APL), pensez à signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA : selon les cas, ce signalement peut permettre un maintien ou un aménagement du versement de l'aide, et évite que celle-ci ne soit suspendue sans raison.

Étape 2 : la mise en demeure par lettre recommandée

Sans réponse à la relance amiable, le bailleur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier doit détailler précisément les sommes dues (loyers, charges, période concernée) et fixer un délai raisonnable, généralement de 10 à 15 jours, pour régulariser la situation. Conservez une copie de cet envoi : elle sera indispensable en cas de procédure judiciaire.

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Étape 3 : le commandement de payer visant la clause résolutoire

Si la mise en demeure reste sans effet, l'étape suivante consiste à faire délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail — à condition que cette clause figure dans le contrat de location, ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux types depuis 2015.

Pendant ce délai, le locataire peut saisir le tribunal pour demander des délais de paiement supplémentaires, ou solliciter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département.

Étape 4 : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection

Passé le délai du commandement de payer sans régularisation, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir la résiliation du bail, la condamnation au paiement des sommes dues et, le cas échéant, l'autorisation d'expulsion.

Le juge conserve la possibilité d'accorder au locataire des délais de paiement (délai de grâce) pouvant aller jusqu'à trois ans, en tenant compte de sa situation et de ses efforts pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue : si le locataire respecte l'échéancier fixé, le bail se poursuit normalement.

Étape 5 : la trêve hivernale et l'exécution de l'expulsion

Même muni d'une décision de justice, le bailleur ne peut pas faire exécuter une expulsion pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions limitées (logement dangereux, occupants eux-mêmes à l'origine de troubles graves, situations de squat). L'expulsion effective nécessite en outre le concours de la force publique, accordé par la préfecture après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré par le commissaire de justice.

Tableau récapitulatif des délais

Les garanties qui protègent le bailleur en cas d'impayé

Plusieurs dispositifs permettent de sécuriser un loyer en amont, avant même qu'un impayé ne survienne :

• La caution solidaire : un proche du locataire s'engage à régler le loyer en cas de défaillance.
• La garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement, couvre les loyers impayés pour de nombreux profils de locataires (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité, nouveaux entrants dans le logement social, etc.).
• L'assurance loyers impayés (GLI), souscrite par le bailleur, indemnise les loyers impayés et prend souvent en charge les frais de procédure et de contentieux.

Une gestion via un compte bancaire dédié facilite également la détection rapide d'un premier retard de paiement, condition essentielle pour agir vite et éviter que la dette locative ne s'accumule.

Cas pratique : de l'impayé à la régularisation

Le 5 du mois, un bailleur constate qu'un loyer de 850 € n'a pas été versé. Il appelle son locataire, qui invoque un souci bancaire temporaire et promet un virement sous 48 heures. Une semaine plus tard, toujours rien : le bailleur envoie une mise en demeure par LRAR, fixant un délai de 15 jours. Le locataire ne réagit pas davantage. Le bailleur fait alors délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Face à cette étape formelle, le locataire régularise finalement l'intégralité de sa dette dans le délai imparti : la procédure s'arrête là, sans qu'il soit nécessaire de saisir le tribunal.

Cet exemple illustre un point clé : dans la majorité des cas, le simple passage à l'étape du commandement de payer suffit à débloquer la situation, avant même d'atteindre la phase judiciaire.

FAQ : loyers impayés et procédure de recouvrement

Un bailleur peut-il couper l'eau ou l'électricité pour faire pression sur un locataire ?
Non, c'est strictement interdit et constitue une infraction pénale, quelle que soit l'ampleur de l'impayé. Seule la voie judiciaire décrite ci-dessus est légale.

Le dépôt de garantie peut-il compenser les loyers impayés en cours de bail ?
Non, le dépôt de garantie ne peut être mobilisé qu'à la fin du bail, lors du solde de tout compte. Il ne peut pas être réclamé par anticipation en cours de location.

Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux avant la fin de la procédure ?
Le bailleur peut malgré tout poursuivre le recouvrement des sommes dues auprès de l'ancien locataire, y compris après son départ, dans la limite de la prescription de 3 ans applicable aux actions en paiement de loyers.

Un logiciel de gestion locative aide-t-il à prévenir les impayés ?
Oui : le suivi automatisé des paiements et les relances programmées permettent de détecter un retard dès le premier jour et de déclencher la procédure de relance sans délai, ce qui réduit sensiblement le risque de dette locative importante.