Contrat de bail : Avenant pour remise / réduction / franchise de loyer

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Dans plusieurs cas de figure (travaux importants, problèmes temporaires dans le logement, difficultés financières passagères…), locataire et propriétaire peuvent se mettre d'accord pour une réduction temporaire du loyer. Cette réduction est formalisée par un avenant pour remise sur loyer, un document juridique qui modifie les conditions initiales du bail, notamment le montant du loyer. Il doit être rédigé de façon claire, signé par les deux parties (bailleur et locataire), et peut être temporaire ou permanent. Si le loyer est mis à zéro pendant un ou plusieurs mois, on parle également de franchise de loyer.

Pourquoi faire un avenant pour réduction de loyer ?

De nombreux cas de figure peuvent se présenter. Citons par exemple :

🔹 1. Travaux ou inconfort temporaire dans le logement

• Si le locataire réalise des travaux pour le compte du propriétaire (remise en peinture complète, réparations allant au delà des obligations locatives...), une réduction ou une franchise de loyer est en général proposée par le bailleur, dont le montant varie en fonction de l'importance des travaux réalisés.
• Si le bien devient partiellement inutilisable (travaux, panne prolongée de chauffage, infiltration d’eau...), une remise peut être consentie par le bailleur en compensation.

🔹 2. Difficultés financières du locataire

• Le locataire rencontre des problèmes financiers temporaires (perte d’emploi, baisse de revenus, maladie, etc.).
• Le bailleur accorde une remise ou une réduction provisoire pour éviter des impayés ou un départ du locataire.

🔹 3. Situation exceptionnelle (crise ou pandémie)

• Comme lors du COVID-19, de nombreux bailleurs ont signé des avenants pour réduire temporairement les loyers des commerces ou logements.

🔹 4. Fidélisation du locataire ou négociation

• Le bailleur peut proposer une remise temporaire en échange d’un engagement du locataire à rester plus longtemps, ou dans le cadre d’une renégociation amiable.

🔹 5. Erreur de loyer initialement fixé

• En cas d’erreur manifeste sur le montant du loyer dans le contrat de location initial, un avenant peut corriger cette situation en abaissant le loyer de manière consensuelle. Par exemple, en cas d'erreur sur la surface habitable de plus de 5%, le locataire est en droit de demander une remise proportionnelle de son loyer.

⚠️ Pourquoi passer par un avenant ?

Si la réduction est importante ou durable, il est important de signer un avenant pour plusieurs raisons :

• Pour formaliser légalement la nouvelle situation.
• Pour se protéger juridiquement en cas de litige futur.
• Pour assurer la clarté des engagements de chaque partie.

🛠️ Comment faire l'avenant pour réduction du loyer ?

L'avenant doit mentionner :

• les parties initiales du bail et les références du bail (date de signature, identification du local…), le montant initial du loyer
• les motivations qui amènent à une remise du loyer : prenez de temps de bien décrire la situation (par exemple en cas de travaux, décrire les travaux en détail, la raison des travaux, la date d'achèvement des travaux...)
• la date d'effet de l'avenant (à partir de quand la réduction s'applique) et éventuellement la date de fin
• une mention rappelant que les autres clauses du bail restent inchangées
• la date et la signature des parties

📄 Modèle d’avenant pour remise sur loyer

📌 Points importants :

• L’avenant doit être daté et signé par les deux parties.
• Joindre une copie à chaque partie.
• Conserver avec le bail initial.