Contrat de location : Dépôt de garantie

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Le dépôt de garantie apporte au bailleur une petite sécurité pour le bon déroulement de la location. Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations locatives, le bailleur est en droit de prélever une retenue sur le dépôt de garantie : arriérés de loyers, non paiement des charges, défaut d'entretien régulier du logement, dégradations du logement... Le montant du dépôt de garantie doit toujours être clairement indiqué dans le bail.

Versement du dépôt de garantie

Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer, charges non incluses. Pour un contrat de location meublé, son montant ne doit pas dépasser deux mois de loyers.

	Location nue	Location meublée
Montant maximum du dépôt de garantie	1 mois de loyer (hors charges)	2 mois de loyer (hors charges)

Le locataire verse le dépôt de garantie au bailleur entre la signature du contrat et l'état des lieux d'entrée.

Dans le cadre d’une location de logement vide ou meublé, le dépôt de garantie est payé :

• Soit directement par le locataire.
• Soit par la CAF sous la forme d'un prêt sans intérêts remboursable par le locataire.
• Soit par Action Logement (anciennement 1 % logement) sous la forme d’une avance loca-pass.
• Soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) quand le locataire fait une demande de financement de dépôt de garantie auprès de l’organisme.

Si le locataire a effectué un versement en espèces, il est recommandé de demander au propriétaire (ou son représentant), un reçu qui précise que le montant reçu lui a été remis au titre du dépôt de garantie.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire retient sur le dépôt de garantie :

• Les éventuels impayés de loyers et de charges
• Les manquements à l’entretien locatif du logement.
  Il s’agit des petits travaux d’entretien à la charge du locataire, par exemple : la révision de la chaudière, le changement des joints, l’entretien du jardin, le changement des ampoules défectueuses, le mécanisme de chasse d’eau, l’entretien des serrures…
• Le remplacement des clés et bips perdus
• Les frais de nettoyage d’un logement rendu sale
• Les réparations suite à des dégradations commises par le locataire
  Par exemple : trous dans les murs, revêtement de sol déchiré, papier peint arraché ou crayonné, vitrages cassés, lavabos fendus, cabine de douche endommagée, carrelage fendu, etc.

La restitution du dépôt de garantie

Les règles de restitution du dépôt de garantie ont été modifiées par la loi ALUR de mars 2014 et par la loi Macron d’août 2015. Les nouvelles règles sont applicables quelle que soit la date de signature du contrat.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est de 2 mois si l’état des lieux de sortie est différent du document établi à l’entrée du locataire.

	Pas de dégradations	Dégradations constatées
Délai de restitution du dépôt de garantie	1 mois	2 mois
Pénalité pour retard de resitution	1/10eme du loyer par mois de retard

Ces délais sont comptés à partir de la date de remise des clés qui intervient normalement lors l’état des lieux de sortie.

S’il s’agit d’un logement aménagé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder temporairement 20 % du dépôt de garantie, si les comptes annuels de l’immeuble n’ont pas encore été approuvés. Une fois l’approbation effectuée, le solde doit être restitué dans le mois qui suit, après régularisation des charges locatives. Il faut noter que les parties peuvent trouver un autre accord pour la restitution du dépôt de garantie, mais un document écrit doit être établi pour qu’aucune contestation ultérieure ne soit soulevée.

Questions fréquentes sur le dépôt de garantie

Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose d'1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée. Ce délai est porté à 2 mois si des dégradations ont été constatées. Passé ce délai, des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard sont exigibles.

Quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut retenir les sommes correspondant aux loyers impayés, aux charges non réglées et aux dégradations locatives (hors vétusté normale), justifiées par des devis ou factures. La grille de vétusté légale permet de distinguer l'usure normale de la dégradation imputable au locataire.

Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ?

Le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse, il peut saisir la commission de conciliation du département, puis le tribunal judiciaire. Des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard sont exigibles de plein droit.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non. Son versement n'est pas imposé par la loi, mais il est très courant. À noter : pour le bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Son montant, lorsqu'il est prévu, doit être clairement mentionné dans le contrat de location.