État des lieux : Restitution du dépôt de garantie

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Après l'état des lieux de sortie, le bailleur dispose d'un délai légal pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai varie selon l'état du logement : 1 mois si aucune dégradation n'est constatée, 2 mois dans le cas contraire. Toute retenue doit être justifiée par un document écrit.

Quel est le délai légal de restitution du dépôt de garantie ?

La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, fixe deux délais selon les conclusions de l'état des lieux de sortie :

• 1 mois à compter de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation imputable au locataire).
• 2 mois à compter de la remise des clés, si des dégradations ont été constatées et justifient des retenues sur le dépôt de garantie.

Le point de départ du délai est la date de remise effective des clés au bailleur, et non la date de l'état des lieux de sortie (qui peuvent coïncider, mais pas toujours).

Quelles retenues le bailleur peut-il effectuer ?

Le bailleur ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie que pour compenser des dégradations locatives avérées. Les retenues admises sont :

• Réparation des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie et absentes de l'état des lieux d'entrée.
• Remplacement d'un équipement cassé ou disparu.
• Loyers ou charges impayés (après vérification du solde locataire).
• Frais de nettoyage si le logement est rendu dans un état manifestement non nettoyé.

Sont exclues des retenues : les dégradations dues à la vétusté normale (peinture jaunie, parquet usé...), qui restent à la charge du propriétaire.

Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir ?

Pour chaque retenue opérée sur le dépôt de garantie, le bailleur doit fournir un justificatif :

• Devis : acceptable si les travaux n'ont pas encore été réalisés à la date d'envoi du décompte.
• Facture : si les travaux ont déjà été effectués.
• Constat du commissaire de justice : si un officier ministériel a réalisé l'état des lieux de sortie.

Un bailleur qui retient une somme sans justificatif s'expose à une condamnation en justice et au remboursement du double de la somme retenue indûment (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Tableau récapitulatif des délais

Que faire en cas de retard ou de retenue abusive ?

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Par exemple, si le loyer hors charges est de 800 € et que l'état des lieux de sortie est conforme, le propriétaire a un mois pour rendre ledépôt de garantie ; s'il accuse un retard de 2 mois et 5 jours, tout mois entamé étant dû, la pénalité s'applique sur 3 mois. La majoration mensuelle s'élevant à 10 % du loyer (soit 80 € par mois), le montant des pénalités atteint 240 € (80 € x 3), obligeant le bailleur à restituer un total de 1 040 € (les 800 € initiaux augmentés des 240 € de retard).

En cas de litige sur une retenue, le locataire doit d'abord envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette démarche reste sans effet, il peut saisir :

• La Commission Départementale de Conciliation (CDC) : gratuit, délai de 2 mois environ. Recommandée avant tout recours judiciaire.
• Le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance) si la conciliation échoue.

Peut-on déduire le loyer du dernier mois du dépôt de garantie ?

Non. Cette pratique est interdite par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit payer son dernier loyer normalement. Toute compensation effectuée unilatéralement expose le locataire à des poursuites pour loyer impayé et compromet la restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur peut-il retenir pour la vétusté ?

Non. La vétusté est l'usure normale d'un bien due au temps et à un usage ordinaire. Elle est à la charge exclusive du bailleur. Seules les dégradations qui excèdent l'usure normale — trous dans les murs, tâches profondes, équipements cassés — peuvent donner lieu à retenue. L'application d'une grille de vétusté permet de quantifier la part à la charge de chaque partie.

Quel est le délai de restitution si l'état des lieux est litigieux ?

Si le dépôt de garantie est partiellement retenu après un état des lieux de sortie contesté, le bailleur doit quand même restituer la partie non contestée dans les 2 mois. La partie litigieuse peut être consignée jusqu'à décision de la CDC ou du juge.