État des lieux : Vétusté et grille de vétusté

1. Gestion Locative
2. État des lieux
3. Vétusté et grille de vétusté

La vétusté est l'usure normale d'un logement due au temps et à un usage ordinaire. Elle est à la charge exclusive du propriétaire et ne peut jamais être retenue sur le dépôt de garantie. La grille de vétusté permet de calculer objectivement la part d'usure normale à déduire de toute retenue en cas de dégradation.

Qu'est-ce que la vétusté dans un état des lieux ?

La vétusté est définie par la loi ALUR comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». En pratique, il s'agit de tout ce qui vieillit naturellement : une peinture qui jaunit, un parquet qui se raye légèrement, un joint de robinetterie qui s'use, un moquette qui s'effiloche…

Ces détériorations ne sont pas imputables au locataire et ne peuvent donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie. C'est le bailleur qui assume le coût de remise en état lié à la vétusté.

Vétusté vs dégradation locative : quelle différence ?

La distinction est essentielle lors de l'état des lieux de sortie :

• Vétusté : usure normale, inévitable avec le temps. À la charge du bailleur. Exemple : peinture jaunie après 8 ans de location, parquet légèrement rayé par un usage normal.
• Dégradation locative : détérioration due à une négligence ou à un usage anormal. À la charge du locataire. Exemple : trou dans un mur, tache indelébile sur une moquette, équipement cassé par mauvais usage.

En cas de litige, c'est souvent sur cette frontière que se cristallise le désaccord entre bailleur et locataire. La grille de vétusté permet de l'objectiver.

Logiciel Immobilier Loyer

Gérer ses biens immobiliers n’a jamais été aussi facile !

DÉCOUVRIR

Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?

La grille de vétusté est un document annexe au bail qui fixe :

• La durée de vie théorique de chaque matériau ou équipement (peinture, moquette, parquet, robinetterie…).
• Le taux de dépréciation annuel : pourcentage de perte de valeur par an.
• La valeur résiduelle : part de la valeur encore imputable au locataire après déduction de la vétusté.

La grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais son utilisation est fortement recommandée. En son absence, le juge apprécie la vétusté librement, ce qui crée de l'incertitude pour les deux parties.

Grille de vétusté 2026 — Durées de vie et taux de dépréciation

Ces valeurs sont indicatives et s'inspirent de la grille de référence publiée par l'UNIS et la CLCV, recommandée par l'ANIL.

Comment appliquer la grille de vétusté en cas de dégradation ?

Si une dégradation locative est constatée à l'état des lieux de sortie, le calcul est le suivant :

1. Identifier le coût de remise en état (devis ou facture).
2. Calculer la part de vétusté à déduire (taux annuel × années d'ancienneté).
3. La différence est la somme imputable au locataire.

Exemple : une peinture refaite à neuf il y a 5 ans est endommagée par le locataire. Coût de réfection : 800 €. Vétusté : 5 ans × 14 % = 70 %. Part du bailleur : 560 €. Part du locataire : 240 €.

La clause de vétusté dans le bail

La grille de vétusté doit être annexée au bail et signée par les deux parties pour être opposable. Si elle n'a pas été prévue à la signature du bail, elle ne peut pas être imposée ultérieurement. En l'absence de grille, le juge apprécie la vétusté selon les circonstances, en tenant compte de l'ancienneté des matériaux et de la durée de la location.

La vétusté s'applique-t-elle aux locations meublées ?

Oui. La vétusté s'applique aussi bien aux éléments immobiliers (peinture, sol, menuiseries) qu'au mobilier fourni. Un canapé de 8 ans ne peut pas être facturé à sa valeur neuve en cas de dégradation. La grille de vétusté doit idéalement prévoir la durée de vie des principaux meubles et électroménagers.

Puis-je contester une retenue pour vétusté ?

Oui. Si le bailleur retient une somme sans appliquer la vétusté, le locataire peut contester en envoyant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n'est trouvé, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement, avant tout recours judiciaire.

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non, elle est facultative. Mais son utilisation est fortement recommandée car elle évite les litiges en fixant à l'avance des règles claires et acceptées par les deux parties. Sans grille, seul le juge peut trancher, ce qui allonge et coûte cher.