Contrat de bail : Avenant pour augmentation de loyer suite à des travaux d'amélioration

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En France, l’augmentation d’un loyer est strictement encadrée par la loi, notamment dans le cadre d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale (soumise à la loi du 6 juillet 1989). Un cas fréquent concerne les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur. L'augmentation de loyer fait l'objet d'un avenant à l'amiable signé par le bailleur et le locataire. Voyons comment réaliser cet avenant.

Pourquoi faire un avenant pour augmentation du loyer ?

📌 Quand ?

• Si le bailleur finance à ses frais des travaux d’amélioration ou de rénovation Il peut s'agit de travaux d'isolation thermique ou phonique, d'installation d'une cuisine équipée, ...

🔎 Comment ?

• Le bailleur détaille les travaux prévu, la date estimée d'achèvement, le montant des devis, et propose une augmentation de loyer en cours de bail ou au moment du renouvellement du bail.
• Le locataire doit donner son accord, sur la nature des travaux ainsi que sur l'augmentation du loyer.
• Il s'agit d'un accord à l'amiable, le locataire n'est pas obligé d'accepter.

📈 Conséquence :

• Un avenant est signé par le locataire et le bailleur, reprenant le détail des travaux et de l'augmentation.

✅ Quels sont les travaux d’amélioration acceptables

Ces travaux doivent augmenter le confort, la performance énergétique ou la valeur du logement :

🔧 1. Travaux d’amélioration énergétique

• Isolation des murs, toiture ou fenêtres (double/triple vitrage)
• Installation ou remplacement d’un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation)
• Pose d’un chauffe-eau thermodynamique
• Installation de panneaux solaires
• Réalisation d’un audit énergétique + travaux associés

🚿 2. Rénovation des pièces d’eau

• Rénovation complète de la salle de bain (douche italienne, carrelage, ventilation)
• Rénovation ou création d’une cuisine équipée (meubles, électroménager encastré, plan de travail)
• Remplacement de canalisations vétustes

🧱 3. Travaux lourds de remise en état ou de transformation

• Rénovation complète des sols, murs et plafonds
• Remise aux normes électriques (mise à la terre, tableau)
• Aménagement des combles ou sous-sols en pièces habitables
• Création de cloisons pour ajouter des pièces (ex. passage d’un T2 à T3)

🏗️ 4. Amélioration des parties communes ou équipements collectifs

• Installation d’un ascenseur dans un immeuble
• Réfection ou embellissement des couloirs ou de la cage d’escalier
• Mise en place d’un local vélo, d’une boîte à colis connectée, etc.

📡 5. Ajout d’équipements modernes

• Installation de la fibre optique
• Pose d’un visiophone ou d’un système de sécurité
• Climatisation réversible (dans les zones chaudes)

⚠️ Travaux insuffisants pour justifier une hausse

Certaines interventions ne justifient pas une augmentation de loyer à elles seules :

• Repeindre les murs ou changer un revêtement basique
• Petites réparations (fuite, prise défectueuse, chasse d’eau)
• Remplacement ponctuel d’un appareil ou d’un meuble usé
• Nettoyage ou entretien des façades

✳️ Conseils

Pour que les travaux puissent justifier légalement une hausse de loyer, le bailleur doit pouvoir prouver :

1. Leur caractère amélioratif (pas seulement conservatoire ou esthétique)
2. Leur coût réel (factures, devis)
3. Qu’ils ont été réalisés à ses frais (pas par le locataire)
4. Avoir l'accord signé du locataire, par le biais de l'avenant

 

✅ Contenu de l’avenant suite à travaux d’amélioration

Voici ce que l’avenant doit impérativement inclure :

1. Informations classiques

• Identité du bailleur et du locataire
• Adresse du logement loué
• Référence au bail initial (date de signature, type de location, durée…)

2. Objet de l’avenant

Expliquer clairement qu’il s’agit d’une modification du loyer consécutive à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur.

« Le présent avenant a pour objet de modifier le montant du loyer suite à la réalisation de travaux d’amélioration effectués par le bailleur. »

3. Description des travaux réalisés

Lister brièvement les travaux effectués, leur nature, leur date de réalisation, et éventuellement leur coût.

« Les travaux réalisés à la charge du bailleur sont les suivants : isolation thermique complète, remplacement des menuiseries, rénovation de la salle de bain. Ces travaux ont été achevés le [date]. »

« Le coût total des travaux s’élève à [montant], comme en attestent les factures jointes. »

4. Nouveau montant du loyer

Indiquer clairement :

• L’ancien loyer
• Le nouveau loyer
• La date d’entrée en vigueur du nouveau loyer
• Le caractère permanent ou temporaire de cette modification

« En conséquence, le loyer mensuel est porté de 750 € à 820 € hors charges, à compter du 1er septembre 2025. »

5. Maintien des autres clauses

« Toutes les autres clauses du bail initial demeurent inchangées. »

6. Consentement clair du locataire

Si l’augmentation intervient avant le renouvellement du bail, elle doit être acceptée librement par le locataire. La signature de l’avenant vaut consentement.

7. Signatures des deux parties

Avec la mention "Lu et approuvé", la date et le lieu.

📄 Exemple d’avenant

❌ Ce que le bailleur ne peut pas faire :

• ❌ Augmenter le loyer en cours de bail, même après des travaux, sauf clause de révision annuelle IRL.
• ❌ Imposer un avenant sans accord du locataire
• ❌ Faire pression pour signer un nouveau bail avec un loyer plus élevé sans respecter la procédure