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Nouveau contrat type de bail au 1er octobre 2026
À partir du 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre le nouveau contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit la clause résolutoire, ajoute la servitude de résidence principale et prévoit la mention du téléphone portable. Voici ce qui change, et ce qui reste identique.
Nouveau bail d’habitation : quels contrats sont concernés ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les deux modèles annexés au décret du 29 mai 2015 : le contrat de location d’un logement nu et le contrat de location meublé. Il s’applique aussi aux colocations à bail unique.
Le nouveau modèle s’impose aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date n’a pas à être refait. Le texte ne dit rien de la reconduction tacite. Par prudence, considérez qu’elle n’oblige pas à refaire le bail, mais profitez du prochain renouvellement pour régulariser.
L’article 2 du décret, qui concerne les aides au logement, n’a aucun effet sur le contenu du bail. Il entre en vigueur au 1er janvier 2027.
Clause résolutoire : ce qui change dans le contrat type
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 imposait déjà une clause résolutoire dans tout bail d’habitation. Le délai est passé de deux mois à six semaines. Pourtant, le contrat type la présentait encore comme facultative. Le décret corrige ce décalage : la clause figure désormais d’office dans le modèle, en deux blocs.
- Bloc obligatoire : résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer ou de charges, ou de non-versement du dépôt de garantie. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- Bloc facultatif : les autres motifs de résiliation de plein droit autorisés par la loi.
| Motif de résiliation | Délai avant effet | Statut dans le modèle |
| Impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie | 6 semaines après commandement infructueux | Obligatoire |
| Défaut d’assurance des risques locatifs | 1 mois après commandement infructueux | Facultatif |
| Troubles de voisinage | Après une décision de justice définitive | Facultatif |
| Non-respect de la résidence principale | Après le délai de mise en demeure fixé par le maire | Facultatif, si servitude |
Cette liste est fermée. Une clause résolutoire pour un autre motif, comme la sous-location ou un tapage non constaté par le juge, serait réputée non écrite.
Modèle de clause résolutoire au 1er octobre 2026
Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. Il est expressément convenu qu’en cas de paiement par chèque le loyer et les charges ne seront considérés comme réglés qu’après encaissement du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le bailleur au cas où le chèque serait sans provision.
De même, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou à défaut de production par le locataire d’un justificatif d’assurance couvrant ses risques locatifs et un mois après commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. Le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé.
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Servitude de résidence principale et téléphone portable
Le décret ajoute, dans la rubrique « destination des locaux », une mention à insérer « le cas échéant ». Elle concerne les logements soumis à la servitude de résidence principale de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, cette servitude permet à une commune de réserver certains secteurs à la résidence principale. Le bail doit alors préciser que le logement est à usage exclusif de résidence principale.
Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut aussi figurer dans le bail. Cette mention reste facultative. Elle vise à joindre plus vite le locataire pour prévenir les expulsions.
Les autres mentions déjà en place ne changent pas : identifiant fiscal du logement, classe du DPE, rappel du calendrier de décence énergétique. Retrouvez-les dans notre article sur les mentions obligatoires du bail.
Cas pratique : quel modèle utiliser selon la date de signature ?
- Bail signé le 30 septembre 2026. L’ancien modèle reste valable. Le bail n’a pas à être modifié.
- Bail signé le 12 octobre 2026. Le nouveau modèle est obligatoire. La clause résolutoire figure au contrat, avec son délai de six semaines.
- Bail de trois ans signé le 1er octobre 2023, sans congé. Il est reconduit tacitement le 1er octobre 2026. Aucune réécriture n’est exigée. Si vous proposez un nouveau bail avec loyer réévalué, il s’agit d’un renouvellement : utilisez alors le nouveau modèle.
Points de vigilance pour les bailleurs
Que risque-t-on avec l’ancien modèle ?
Depuis la loi du 9 avril 2024, le refus d’établir un contrat conforme est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende. Le texte vise un refus délibéré, pas une erreur de bonne foi. Mais un ancien modèle vous prive d’une clause résolutoire correctement rédigée le jour où vous en avez besoin. Mettez vos modèles à jour avant la prochaine signature.
Un bail plus ancien garde-t-il son délai de deux mois ?
Oui. Un bail conclu avant la loi de 2023 et prévoyant deux mois conserve ce délai, selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Vérifiez la date de signature avant de délivrer un commandement de payer.
La notice d’information change-t-elle ?
Non. Elle relève d’un arrêté distinct, que le décret ne modifie pas. Continuez à l’annexer au bail avec les diagnostics obligatoires.
Que vérifier avant la prochaine signature ?
- Utilisez un contrat type à jour, nu ou meublé, qui reprend la clause résolutoire réécrite.
- Contrôlez que le délai de six semaines et les motifs facultatifs choisis sont bien indiqués.
- Ajoutez la mention de servitude si votre commune l’a instaurée dans son document d’urbanisme.
- Renseignez, si le locataire l’accepte, les numéros de téléphone portable.
- Joignez la notice d’information, le DPE et les autres diagnostics obligatoires.
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