Contrat de bail : Résilier un bail

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Dans le secteur immobilier, un locataire peut mettre fin à son contrat de location à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Ce n'est pas le cas du bailleur, soumis à la loi du 6 juillet 1989 : il ne peut résilier un bail que sous conditions strictes. Quelle que soit la partie qui prend l'initiative, une lettre de résiliation formelle est indispensable.

Dans quels cas un bailleur peut-il résilier un contrat de location ?

Contrairement au locataire, le bailleur ne dispose pas d'une grande liberté pour mettre fin à un contrat de location. La loi prévoit trois motifs valables :

• Reprise du logement pour y habiter personnellement ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant) ;
• Vente du logement au terme du bail ;
• Motif légitime et sérieux : non-paiement du loyer, troubles de voisinage répétés, dégradations importantes, etc.

Pour lutter contre les congés abusifs, la loi Alur prévoit une sanction : un bailleur qui invoque un faux motif pour récupérer son logement peut être condamné à payer une amende allant jusqu'à 6 000 euros.

Dans quels cas un locataire peut-il résilier un bail de location ?

Un locataire peut résilier son contrat de location à tout moment. Il n'a pas à produire de justificatif pour sa décision, mais il doit respecter certaines formalités. Il doit notamment envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou faire appel à un huissier de justice pour notifier son congé au bailleur.

Pour un couple marié ou pacsé, le congé doit être donné par les deux membres du couple. Une fois le préavis envoyé, le locataire ne peut plus se rétracter unilatéralement : s'il souhaite annuler son départ, le bailleur devra donner son accord.

Les délais de préavis à respecter par chaque partie

Les délais légaux de préavis de location varient selon le type de bail et l'auteur de la résiliation :

• Locataire – location nue : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, licenciement, mutation, maladie, RSA, AAH, logement social) ;
• Locataire – location meublée : 1 mois ;
• Bailleur – location nue : 6 mois avant l'échéance du bail ;
• Bailleur – location meublée : 3 mois avant l'échéance du bail.

Modèle de lettre de résiliation de bail du propriétaire

La lettre de congé du propriétaire est rédigée librement, mais elle doit contenir des informations obligatoires :

• les raisons du congé (reprise pour habiter, vente, motif sérieux) ;
• la date de signature du bail et celle de son échéance ;
• le délai de préavis applicable ;
• les coordonnées des parties.

La lettre peut également mentionner la date prévue pour l'état des lieux de sortie ainsi que le délai de restitution du dépôt de garantie.

Pour les locations nues, le propriétaire doit joindre à son courrier la notice d'information définie par décret.

Ce que doit contenir la lettre de congé du locataire

La lettre de congé du locataire est également libre de forme. Elle doit cependant comporter :

• la date de départ envisagée, calculée en tenant compte du délai de préavis légal ;
• les coordonnées du locataire et du logement ;
• la date et la signature.

Le locataire peut y indiquer la date à laquelle il sera disponible pour réaliser un état des lieux de sortie.

Si le départ est motivé par un licenciement, une mutation ou un autre cas ouvrant droit au préavis réduit, cette information doit figurer dans la lettre, accompagnée du justificatif correspondant. Pour simplifier la démarche, de nombreux modèles de lettre de résiliation de bail sont disponibles en téléchargement sur Internet.

Questions fréquentes sur la résiliation de bail

Un locataire peut-il partir sans donner de préavis ?

Non. Même si le locataire peut quitter son logement à tout moment, il doit toujours respecter le délai de préavis légal et en informer le bailleur par courrier recommandé. À défaut, il reste redevable du loyer jusqu'à la fin du délai.

Le bailleur peut-il mettre fin au bail avant son échéance ?

Non, sauf en cas de clause résolutoire (impayés, non-respect du bail) ou d'accord amiable entre les parties. Sinon, il doit attendre l'échéance du contrat et respecter le délai de préavis légal.

Que risque un propriétaire qui donne un congé pour faux motif ?

La loi Alur prévoit une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 euros. Le congé peut également être annulé par le juge, contraignant le bailleur à maintenir le locataire dans les lieux.

La lettre de résiliation doit-elle obligatoirement être envoyée en recommandé ?

Oui, le recommandé avec accusé de réception est la forme la plus sûre et la plus courante. L'acte d'huissier est aussi valable. Pour le locataire, la remise en main propre contre récépissé est également admise.