Modèle de contrat de location (location nue) - Conforme loi ELAN/ALUR

CONTRAT DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU À USAGE D'HABITATION PRINCIPALE

Soumis au titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
 

désigné (s) ci-après « le bailleur » ;

et

 

désigné (s) ci-après « le locataire » ;
Il a été convenu ce qui suit :

II. Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement
  • Localisation du logement :
  • Type d’habitat : Immeuble collectif
  • Régime juridique de l’immeuble : Copropriété
  • Période de construction :
  • Surface habitable:           m²
  • Nombre de pièces principales :
  • Autres parties du logement : néant
  • Éléments d’équipements du logement : néant
  • Modalité de production de chauffage :
  • Modalité de production d’eau chaude sanitaire :

B. Destination des locaux
LOCATION VIDE À USAGE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
Le locataire s’interdit notamment d’exercer dans les locaux loués toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.

C. Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire
Néant 

D. Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun
Néant. 

E. Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication
Néant. 

III. Date de prise d’effet et durée du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :

A. Date de prise d’effet du contrat : 21/12/2020

B. Durée du contrat : 3 ans

En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à sont terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer
1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel hors charges :

b) Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Non

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Non

c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire :
 
2° Modalités de révision :
a) Date de révision : loyer révisable annuellement à chaque date anniversaire de l'entrée en vigueur du présent contrat

b) Indice de révision : Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE

c) Date de l'indice de référence : Indice IRL du 15/10/2020, valeur 130,59

B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables :
En plus du loyer, le locataire rembourse au bailleur sa quote-part de charges récupérables. Ces charges sont définies par le décret n°87-713. Ces charges donnent lieu au versement d'une provision mensuelle, payable en même temps que le loyer. Une régularisation des charges et des provisions doit être effectuée chaque année.
En plus du loyer, le locataire rembourse au bailleur sa quote-part de charges récupérables. Ces charges sont définies par le décret n°87-713. Ces charges ne donnent pas lieu au versement d’une provision mensuelle, mais ces charges seront acquittées de manière ponctuelle par le locataire à la demande du bailleur, sur justificatif des dépenses engagées.
Les parties optent pour la récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait. Ce forfait ne donne pas lieu à régularisation. Le montant du forfait sera révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.


2. Montant mensuel des provisions sur charges ou, en cas de colocation, du forfait de charge :
 

C. Modalités de paiement
  • Périodicité du paiement : mensuelle
  • Paiement : terme à échoir (loyer payable d'avance)
  • Date de paiement : au plus tard le 01 du mois
  • Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
    Loyer nu :
    MONTANT TOTAL :

V. Travaux

Néant.

VI. Garanties

Le cas échéant, montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire (plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour les locations nues) :
 

VII. Clause de solidarité

Les locataires, s'ils sont plusieurs, sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur de l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent contrat.

Le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers, charges et accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période. Toutefois, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au contrat. 

VIII. Clause résolutoire

A défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges dûment justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chèque le loyer et les charges ne seront considérés comme réglés qu'après encaissement du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le bailleur au cas où le chèque serait sans provision.

De même, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou à défaut de production par le locataire d'un justificatif d'assurance couvrant ses risques locatifs et un mois après commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. Le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. 

IX. Honoraires de location

Néant.

X. Autres conditions particulières

Droit de visite
En cas de congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, le locataire est tenu de laisser visiter les locaux loués, deux heures par jour les jours ouvrables.

Animaux domestiques
La détention d'animaux domestiques est autorisée, à condition qu'elle ne cause pas de troubles de voisinage et ne provoque pas de dégradations aux parties communes.
La détention dans les locaux loués de chiens de première catégorie tels que définis par l'article L211-12 et suivants du code rural est interdite.

Communication par voie électronique
Le locataire accepte que le bailleur procède à la transmission dématérialisée par voie électronique des quittances, des courriers et de l'ensemble des documents relatifs au présent contrat.

XI. Annexes

Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
  1. Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, établie par l’arrêté du 29 mai 2015
  2. Un dossier de diagnostic technique comprenant :
    • un diagnostic de performance énergétique
    • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, pour les installations de plus de 15 ans, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes
    • un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949
    • le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité
  3. Un état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés
  4. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
Fait à                                        le                     en      originaux dont 1 remis à chaque partie.

Paraphes en bas de chaque page
Signatures précédées de la mention "lu et approuvé"

LE BAILLEUR                                        LE(S) LOCATAIRE(S)
Contrat de location

Location vide (non meublée)

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Mise à jour 01/01/2021 - L'utilisation d'un modèle type de contrat de location est obligatoire depuis le 1er août 2015, suivant le décret 2015-587 d'application de la loi ALUR.

Quel bail de location choisir ?

Pour un logement vide qui sera l'habitation principale du locataire, le document à signer est un bail de location type loi 1989 conforme loi ALUR. Ce contrat est valable pour les personnes seules, les couples mariés ou pacsés et les colocations. Dans le contrat de colocation, une clause de solidarité rend les colocataires solidaires du paiement de l'ensemble de loyer. Les couples mariés ou pacsés sont toujours solidaires du paiement du loyer.

Pour un logement meublé qui sera la résidence principale du locataire, le contrat est un bail meublé de location type loi 1989 conforme loi ALUR. Ce document est aussi valable pour une location de 9 mois à un étudiant et pour les colocations.

Pour un logement meublé loué à un travailleur en mobilité professionnelle, le bail mobilité permet des locations dont la durée est fixée entre 1 et 10 mois.

Pour un parking, box ou garage, le contrat de location de parking permet la location de places de stationnement. Le propriétaire est libre de fixer les différentes clauses du contrat.

Pour une location saisonnière de moins de 3 mois, le client signe un contrat de location saisonnière.

Pour une activité commerciale, artisanale ou des bureaux, un bail commercial (aussi appelé bail 3-6-9) permet de contractualiser la location.

Pour une location à une profession libérale, un bail professionnel est recommandé.

Comment compléter le contrat de location ?

Le modèle de contrat de location est prévu pour un bail à usage d'habitation principale, en location nue (c'est-à-dire non meublée). Ce modèle est conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les éléments devant impérativement être mentionnés dans le contrat de location sont les suivants :
  • le nom les coordonnées du bailleur
  • le nom du ou des locataires
  • la date de prise d'effet et la durée du contrat (en général, la durée du contrat est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction)
  • la « consistance » : appartement / maison individuelle
  • la destination : habitation uniquement ou mixte professionnel habitation
  • la surface habitable (loi Boutin) - à défaut de mentionner la surface, le locataire peut se retourner contre le propriétaire et exiger une révision du loyer
  • la désignation des locaux : nombre de pièces, pièces d’eau, terrasse, jardin...
  • la description des équipements d'accès à la télévision, internet et téléphone
  • le montant du loyer et des charges, la date de paiement (en général le premier jour du mois) ainsi que les modalités de révision sur l’indice IRL publié par l’INSEE
  • le montant du dépôt de garantie (au maximum un mois de loyer hors charge)
  • le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (uniquement si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail)
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
  • la liste des équipements d’accès à Internet et à la télévision : ADSL, fibre, TNT, câble...

Quelle est la durée d'un contrat de location ?

Un contrat de location à usage d'habitation principale est signé pour une durée minimale de 3 ans (location nue). A l'issue de la période de 3 ans, le contrat est automatiquement reconduit pour une durée de 3 ans et ainsi de suite. On parle de tacite reconduction, c'est-à-dire qu'il n'y a aucune formalité à remplir de part et d'autre pour que le contrat soit reconduit.

La durée est prise en compte à partir de la "date d'effet" définie dans le contrat (en général la date d'entrée du locataire dans les lieux).

Durée de bail réduite

La durée du bail locatif peut être réduite à 1 an, si le propriétaire est amené à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, le bailleur doit clairement mentionner dans le bail la raison qui peut l'amener à reprendre le logement au bout d'un an.

Le contrat de location meublé est conclu pour une durée minimum d'1 an, également reconductible tacitement par période d'un an.

Le bail étudiant de 9 mois concerne les locations en meublé à un étudiant.

Le bail mobilité de 1 à 10 mois concerne les locations en meublé à un locataire en situation de mobilité professionnelle.

Préavis et départ du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois.

Le préavis est ramené à un mois dans les zones tendues ou dans certaines conditions (mutation, nouvel emploi, locataire au RSA…).

Le préavis est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception : la date de l'accusé de réception correspond au début du préavis. Un préavis peut aussi être remis en mains propres au propriétaire contre signature, ou par avis d'huissier.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit s'acquitter du paiement du loyer et des charges. Le locataire ne peut pas demander à utiliser le dépôt de garantie pour le règlement du dernier mois de loyer.

Le congé peut également être donné par le bailleur, si ce dernier veut récupérer son logement. Toutefois, les conditions du congé par le bailleur sont strictement encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
  • Congé pour vente
  • Congé pour reprise (occupation personnelle ou par la famille proche)
  • Congé pour motif légitime et sérieux (procédure juridique pour non paiement du loyer, manquements graves du locataire…)

Annexes obligatoires à joindre au contrat de location

Il ne faut pas négliger les annexes à joindre au bail, c'est un impératif légal. Depuis la loi ELAN de 2018, il est possible d'envoyer les annexes sous forme de document électronique, par exemple un scan des documents en pièce jointe par email, ce qui évite au moins une centaine de pages à photocopier !

  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
  • Un extrait de règlement de copropriété si le bâtiment est en copropriété.
  • Les diagnostics techniques obligatoires :
    • diagnostic de performance énergétique,
    • constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements d’avant janvier 1949,
    • diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans,
    • diagnostic amiante, obligatoire pour les logements d'avant le 1er juillet 1997, sans avoir à être annexé au bail,
  • L'acte de caution solidaire, si un garant s'est porté caution,
  • Un état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS, anciennement ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque (inondation, activité sismique...).
L’attestation d’assurance obligatoire contre les risques locatifs, est à souscrire par le locataire, mais cette attestation n'a pas à être annexée au bail.

Encadrement des loyers

Paris et Lille

  • Le contrat de location doit respecter un double plafond de loyer. Tout d'abord, un plafond par m² est défini par arrêté préfectoral, en fonction du quartier où se situe le bien et d'autres critères (nombre de pièces, époque de construction, logement meublé ou non...).
  • En plus, lors d'un changement de locataire, la contrainte de l'encadrement à la relocation s'applique aussi (voir paragraphe suivant). C'est le plus petit des plafonds qui s'applique.
  • Le paragraphe du bail "Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral" doit être complété avec le "Montant du loyer de référence" et le "Montant du loyer de référence majoré". Les loyers de référence sont fixés par l'observatoire des loyers.
  • Pour la petite histoire, après plusieurs changements législatifs, ce plafonnement des loyers a finalement été réintroduit de manière "expérimentale" pour 5 ans par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

28 agglomérations en France : encadrement à la relocation

  • Voir les communes concernées par l'encadrement des loyers à la relocation pour les zones dites "tendues".
  • L'évolution du loyer entre 2 locataires est limitée en fonction de l'indice IRL, soit une évolution comprise entre 0 et 1% ces dernières années.
  • Le paragraphe du bail concerné est "Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation" : cochez "OUI" si vous êtes en zone tendue

Colocation (non meublé)

Modèle de contrat de colocation à télécharger au format Word et PDF.

Le modèle proposé est valable pour les colocations. D'ailleurs, la loi ALUR impose l'utilisation de ce bail type depuis 2015 aussi pour les colocations.

L'ensemble des colocataires signent un bail unique, dans lequel ils s'engagent solidairement à régler la totalité du montant du loyer. C'est la clause de solidarité qui porte cette obligation. Cette clause précise également que les locataires sont indivisibles, c'est à dire que n'importe lequel des colocataires représente l'ensemble des colocataires.

Bon à savoir : un couple marié ou pacsé n'est pas considéré comme une colocation.

Contrat de location en meublé

Pour les locations meublées, voir le modèle type de bail meublé.


Les modèles proposés sont fournis à titre informatif et ne remplacent pas un avis juridique.

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