Gestion locative : Loyers impayés : attention aux régularisations des charges !

1. Gestion Locative
2. Location
3. Gestion locative
4. Loyers impayés : attention aux régularisations des charges !

En cas de loyers impayés, à défaut d'avoir fait les régularisations annuelles des charges, le bailleur ne peut pas attaquer le locataire en justice et obtenir la résiliation du bail. La décision de la cour de cassation du 18 septembre 2025 rappelle l'importance et l'obligation de régularisation annuelle des charges, et condamne le bailleur à verser 3000 € au locataire en frais de justice.

La régularisation annuelle des charges n'est pas optionnelle !

La régularisation annuelle des charges est imposée au bailleur par l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans la décision de la cour de cassation du 18 septembre 2025, un bailleur poursuivait son locataire pour des impayés de loyer d'un montant de 8000 €. Or le bailleur n'avait pas fait les régularisations annuelles des charges. La cour de cassation a donc annulé la procédure de résiliation du bail et condamné le bailleur à payer 3000 € de frais de justice au locataire. 

La cour de cassation justifie sa décision de la manière suivante :

1. Un propriétaire peut réclamer des provisions pour charges, mais il doit les justifier chaque année.
2. S’il ne le fait pas, il ne peut pas se fonder sur ces montants pour demander la résiliation du bail pour impayés.
3. La Cour de cassation rappelle cette règle et annule la résiliation du bail tant que les charges ne sont pas justifiées.

Qu’est-ce que la régularisation des charges locatives ?

La régularisation des charges locatives consiste à comparer les provisions pour charges versées par le locataire au cours de l’année avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble ou du logement.

👉 Si le locataire a payé trop, il doit être remboursé.
👉 Si le locataire a payé moins, il devra régulariser la différence.

Exemple concret :

Un locataire verse chaque mois 100 € de provision pour charges, soit 1 200 € sur l’année.
Les dépenses réelles de l’immeuble (eau, électricité des communs, entretien, taxe d’ordures ménagères, etc.) s’élèvent finalement à 1 050 €.
➡️ Le bailleur doit donc rembourser 150 € au locataire.

Pourquoi cette régularisation est-elle importante ?

1. ✅ Pour assurer la transparence et la confiance

La régularisation annuelle des charges est un gage de transparence. Elle prouve que le bailleur ne cherche pas à surfacturer et que les provisions demandées correspondent bien aux dépenses réelles. Cette clarté renforce la relation de confiance entre propriétaire et locataire.

2. 💶 Pour équilibrer les comptes du bailleur

Les provisions ne sont qu’une estimation. Si les charges augmentent (hausse de l’eau, de l’électricité, des contrats d’entretien...), la régularisation permet au bailleur de ne pas supporter à sa charge des coûts qui reviennent normalement au locataire.

3. ⚖️ Pour respecter les obligations légales

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose la régularisation annuelle des charges locatives.
Le bailleur doit également :

• Fournir au locataire un détail précis des dépenses réelles ;
• L’informer un mois avant la régularisation de la possibilité de consulter les justificatifs ;
• Effectuer la régularisation dans l’année suivant la clôture de l’exercice.

En cas d’oubli ou de retard, le locataire peut contester les montants ou refuser de payer les provisions suivantes tant que la régularisation n’est pas faite.

4. 🧾 Pour ajuster les provisions futures

Une fois la régularisation effectuée, le bailleur peut ajuster le montant des provisions mensuelles. Cela permet d’éviter des écarts importants l’année suivante, et donc des régularisations trop lourdes à supporter pour le locataire.

Quelles sont les charges concernées ?

Seules les charges récupérables peuvent être régularisées, c’est-à-dire celles que le locataire doit rembourser au propriétaire.
Elles figurent dans la liste officielle du décret du 26 août 1987 et concernent notamment :

• L’eau froide et chaude, le chauffage collectif ;
• L’électricité et l’entretien des parties communes ;
• L’ascenseur et les équipements collectifs ;
• Les taxes locatives (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

⚠️ Les travaux de rénovation ou d’amélioration ne sont pas récupérables : ils restent à la charge du propriétaire.

Comment bien réaliser la régularisation des charges ?

Côté bailleur :

1. Rassembler toutes les factures et justificatifs (contrats d’entretien, factures d’eau, d’électricité, de nettoyage...).
2. Calculer le total des dépenses réelles.
3. Comparer avec le montant total des provisions versées.
4. Informer le locataire par écrit, en joignant un détail clair et justifié.

Côté locataire :

Le locataire a le droit de :

• Vérifier les justificatifs avant de régler un complément ;
• Contester les charges anormales ou non récupérables ;
• Demander un échelonnement du paiement si la régularisation est élevée.