Gestion locative : Compte bancaire dédié à la gestion locative : est-ce obligatoire pour un propriétaire bailleur ?

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En tant que propriétaire bailleur particulier, la gestion des finances liées à vos biens immobiliers peut vite devenir complexe. La question d'ouvrir un compte bancaire dédié à la gestion locative revient souvent. Est-ce une obligation légale ? Une simple recommandation ?

En résumé

Un compte bancaire dédié est obligatoire si vous gérez en SCI, LMNP avec plus de 10 000 € de recettes ou LMP. Dans les autres cas, le compte bancaire n'est pas obligatoire, mais il peut faciliter votre gestion.

Situation du Propriétaire	Compte Dédié Obligatoire ?	Conseil de Gestion
LMNP : Recettes < 10 000 € / an	NON	Recommandé
LMNP : Recettes ≥ 10 000 € / an (2 ans consécutifs)	OUI	Indispensable pour la conformité
LMP	OUI	Indispensable
Location Nue en nom propre	NON	Recommandé
SCI	OUI	Indispensable

 

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

La majorité des propriétaires bailleurs particuliers exerçant une activité de location meublée sont sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

1. L'Obligation Légale : Le Seuil de 10 000 €

Depuis la Loi PACTE du 22 mai 2019, l'ouverture d'un compte bancaire séparé est OBLIGATOIRE pour le propriétaire LMNP si :

Vos recettes locatives annuelles brutes dépassent 10 000 € pendant deux années civiles consécutives.

• Exemple : Vous encaissez 12 000 € de loyers meublés en 2024 et 11 500 € en 2025. Vous devrez ouvrir un compte dédié pour votre activité LMNP à partir de 2026.

2. Le Cas Général (Moins de 10 000 €)

Si vos recettes locatives restent inférieures à 10 000 € par an (ou si vous n'avez pas atteint ce seuil deux ans de suite), l'ouverture d'un compte dédié n'est pas une obligation légale.

⚠️ Attention : Ce compte n'a pas besoin d'être un coûteux "compte professionnel". Un simple compte courant individuel séparé de votre compte personnel suffit amplement pour satisfaire l'obligation légale.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Vous êtes considéré comme LMP si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET si elles représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Dans ce cas, le compte dédié est OBLIGATOIRE sans condition de recettes minimales à respecter sur 2 ans.

Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Si votre bien est détenu via une SCI, l’ouverture d’un compte bancaire est obligatoire. En effet, une société, même civile, doit avoir un compte au nom de la société pour séparer son patrimoine de celui de ses associés.

Dès l'ouverture du compte, les associés pourront déposer le capital ou faire des versements en compte courant.

👉 Sans compte dédié, la SCI ne peut pas gérer légalement les loyers, ni payer ses charges ou ses impôts.

Location nue en nom propre

Dans le cas de la location nue en nom propre, il n'y a aucune obligation d'avoir un compte bancaire dédié à la gestion locative. D'ailleurs, la majorité des propriétaires bailleurs utilise leur compte bancaire courant pour la gestion locative.

 

Pourquoi ouvrir un compte bancaire dédié à la gestion locative ?

Même si la loi ne vous y oblige pas, séparer vos flux financiers offre de nombreux avantages :

💡 Une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs

Un compte dédié permet d’identifier en un coup d’œil les entrées (loyers) et sorties (charges, travaux, impôts fonciers).
Cela facilite :

• le suivi de la rentabilité du bien,
• la préparation de la déclaration fiscale,
• et la gestion des litiges ou contrôles (par exemple en cas de contrôle fiscal ou de contestation de charges).

🧾 Une simplification de la comptabilité

Que vous déclariez vos revenus au régime réel ou au micro-foncier, un compte séparé simplifie la tenue de vos justificatifs et le suivi des dépenses déductibles.

Et si vous passez par un comptable, il est toujours délicat de montrer ses dépenses personnelles à travers les relevés bancaires.

🛡️ Une meilleure protection en cas de litige

En cas de problème avec un locataire ou un contrôle de l’administration, un compte dédié permet de distinguer clairement vos opérations personnelles de celles liées à la location.
C’est une précaution précieuse pour éviter toute confusion.

Comment choisir son compte bancaire dédié ?

Vous avez deux options principales :

🏦 1. Un compte bancaire classique dans votre banque actuelle

• Simple à ouvrir, souvent gratuit ou peu coûteux.
• Idéal si vous avez un ou deux biens à gérer.

💻 2. Un compte professionnel ou 100 % en ligne

• Certaines néobanques (comme Qonto, Shine ou Hello bank!) proposent des comptes adaptés aux bailleurs.
• Avantage : outils de gestion, catégorisation automatique des flux, export comptable…

💬 Astuce : le compte n’a pas besoin d’être “professionnel” au sens strict. Un simple compte secondaire personnel suffit, tant qu’il est entièrement dédié à la gestion locative.